房?jī)r(jià)天花板！總價(jià)超200萬(wàn) 這些才是孝感樓市的硬核熱款

關(guān)于別墅的問(wèn)題，其實(shí)我們還說(shuō)的挺少的。

一是別墅 “貴”，購(gòu)買別墅項(xiàng)目的購(gòu)房者不多；二是目前孝感市場(chǎng)上的別墅也挺少。

前兩天，一個(gè)朋友忽然跟我聊起了別墅購(gòu)置問(wèn)題。

他實(shí)地出去看了房才發(fā)現(xiàn)，手握200多萬(wàn)，在現(xiàn)在的孝感已經(jīng)買不到別墅了？

寥寥幾句話，卻反映了當(dāng)前孝感樓市的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題：

• 孝感的別墅價(jià)格漲了很多，真的越來(lái)越貴

• 孝感的別墅越來(lái)越少，獨(dú)棟稀缺，聯(lián)排，疊墅少量

• 10年后，遍地都是大平層，別墅是不是更加稀缺?

往常，我們總說(shuō)，當(dāng)前市場(chǎng)，改善當(dāng)?shù)?，卻忽略了，有天有地的別墅才是終極改善，這是我們從來(lái)沒(méi)有關(guān)注過(guò)的低密圈層，今天我們來(lái)談一談，孝感的別墅。

▲中林御湖源著實(shí)景圖

NO.1

這些年，別墅其實(shí)漲不少！

不知道大家有沒(méi)有發(fā)現(xiàn)？現(xiàn)在的市場(chǎng)挺奇怪的：

樓盤越是高端，價(jià)格越貴，賣得越好；面積越大，賣得越快；反而是一些低價(jià)剛需盤，還要時(shí)不時(shí)的用一些促銷打折手段來(lái)吸引客戶……

現(xiàn)如今，房企們?cè)谕恋厥袌?chǎng)大膽拿地，也是因?yàn)樾⒏腥缃窀纳飘?dāng)?shù)赖墓┬枳兓?/span>

但其實(shí)，孝感人的改善需求早已顯露，而且想要的東西，遠(yuǎn)比我們想象得多。

早一批的富人，早些年就開(kāi)始購(gòu)置別墅了。

以目前別墅二手房一年的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看，別墅項(xiàng)目是呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)的。

宅宅選取了兩個(gè)比較熱門的別墅項(xiàng)目咱們來(lái)看看房?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比。

● 灣流匯（別墅）

2020年5月份均價(jià)為10817元/㎡，現(xiàn)均價(jià)為12181元/㎡，一年房源上漲1364元/㎡。

●?碧桂園桃源（別墅）

2020年5月份均價(jià)為13345元/㎡，現(xiàn)均價(jià)為14211元/㎡，一年房源上漲866元/㎡。

在孝感目前這種房?jī)r(jià)“穩(wěn)”字當(dāng)頭的今天，近兩年孝感的高層房?jī)r(jià)幾乎都沒(méi)怎么變化，可是反觀別墅項(xiàng)目，根據(jù)房?jī)r(jià)的對(duì)比可以看出，相較于高層住宅項(xiàng)目，別墅項(xiàng)目的漲幅情況是很可觀的。

而且別墅產(chǎn)品漲幅似乎不及普通住宅，別忘了，大面積是別墅的共性，小則兩百平左右，大則三四百㎡，單價(jià)浮動(dòng)些微，對(duì)總價(jià)就有巨大的影響。

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就拿東城區(qū)的光源，項(xiàng)目的總價(jià)我們看到并不高，都是房源面積為293㎡左右，總價(jià)一算達(dá)到了258萬(wàn)元。

而有些對(duì)市場(chǎng)敏感，敢想敢干的投機(jī)者就能瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)，從別墅產(chǎn)品上撈到一桶金。

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目前宅宅在二手房平臺(tái)上也看到一部分人在掛牌轉(zhuǎn)讓別墅，總價(jià)都不低，基本在200萬(wàn)元以上。

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NO.2

產(chǎn)品變了，別墅真是賣一套少一套

真是，沒(méi)有對(duì)比就沒(méi)有傷害。

有人說(shuō)，別墅價(jià)格上漲是正常的，畢竟孝感整體房?jī)r(jià)都在漲，這些年孝感房?jī)r(jià)的漲幅是有目共睹的，別墅作為住宅鏈頂端，不漲也說(shuō)不過(guò)去。

但是，造成別墅價(jià)格上漲的主要原因，還是產(chǎn)品變了，市場(chǎng)上的別墅產(chǎn)品已經(jīng)越來(lái)越稀少了。

• “限墅令”背景下，從獨(dú)棟到聯(lián)排、雙拼，直到疊墅

近年來(lái)，城市規(guī)模呈幾何倍數(shù)增長(zhǎng)，土地資源也有限，為了滿足更多人口的居住需求，低容積率的別墅產(chǎn)品被牢牢限制。

在中國(guó)住宅商品化發(fā)展的這幾十年間，政府出臺(tái)了一系列政策限制別墅用地供應(yīng)。

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從1994年開(kāi)始，最早的“限墅令”就已出臺(tái)，此后政策層層加碼并時(shí)不時(shí)拎出來(lái)重申。2016年9月，國(guó)土資源部要求全國(guó)各地“停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)手續(xù)”，“對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制”。

2019年4月，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)通知，明確提出“各省級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，同時(shí)對(duì)已建、在建、在批、特批的別墅項(xiàng)目進(jìn)行梳理”。

在此政策指引下，別墅產(chǎn)品已經(jīng)十分稀缺。

• 近年來(lái)，容積率低的供地少的可憐

一般，容積率越高的小區(qū)，居住舒適度越低，反之，容積率越低，則舒適度相對(duì)高一些。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，容積率決定地價(jià)成本在房屋中的占比；對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，容積率直接影響到居住舒適度。

各類產(chǎn)品的舒適容積率區(qū)間：

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獨(dú)立別墅：0.2-0.5

聯(lián)排別墅（6層以下）：0.4-0.7

多層（11層）：0.8-1.2

小高層（18層高層）：1.5-2.0

小高層項(xiàng)目，或小高層+高層，或洋房+高層；2.0-2.5

高層（19層以上）：2.5-4.5

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：容積率相對(duì)較低的話，樓與樓之間的間距就比較大，這樣也會(huì)增加更多的空間來(lái)做綠化，視野比較開(kāi)闊，遮擋小。

▲孝感某低容積率小區(qū)示例

反之，如果在容積率比較高的情況下，樓棟也比較多，那就像一片竹林一樣密集，每天穿梭在小區(qū)猶如行走在竹海觀景一般。

▲孝感某高容積率小區(qū)示例

近年來(lái)，無(wú)論是孝感，還是放眼全國(guó)的大環(huán)境大市場(chǎng)，低容積率的地塊，可謂越來(lái)越少！

在這種環(huán)境下別墅的低密度的稀缺性就變得尤為突出，而近幾年孝感的別墅項(xiàng)目也變得尤為珍貴，放眼整個(gè)孝感市場(chǎng)，高層住宅六十多家，別墅項(xiàng)目?jī)H個(gè)位數(shù)。而且目前補(bǔ)倉(cāng)的別墅項(xiàng)目也很少。

NO.3

10年后，別墅成了稀罕物？

回到開(kāi)頭，如網(wǎng)友擔(dān)憂的這般，如今市場(chǎng)大推低密大平層，10年之后別墅會(huì)不會(huì)更稀缺？宅宅覺(jué)得也是有可能的。

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缺少新項(xiàng)目補(bǔ)倉(cāng)，買房人對(duì)高品質(zhì)居所需求，只能在現(xiàn)有的別墅庫(kù)存里消化，過(guò)了這個(gè)消化期，再想入手別墅類房產(chǎn)，那真的是可遇而不可求了。

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△小編粗略統(tǒng)計(jì)，僅供參考，具體以樓盤售樓部為準(zhǔn)

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新城璽樾：

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新城璽樾位于乾坤大道（復(fù)興大道）延長(zhǎng)線，距離鄧家河濕地公園較近，王母湖也在項(xiàng)目附近，生態(tài)宜居。

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新城璽樾無(wú)論是天然環(huán)境還是人工添筆，都圍繞“安靜”二字展開(kāi)，項(xiàng)目依托孝感的兩條自然水系（鄧家河濕地/王母湖）而生，以貼近自然的筆觸，繪制詩(shī)意棲居的畫(huà)卷。

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新城·璽樾臨湖稀臻院墅，以人文居所致敬城市，打造王母湖畔標(biāo)桿墅質(zhì)社區(qū)，懷抱王母湖，自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。

目前主要以B1-B41棟，建面約238㎡現(xiàn)房在售。

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△項(xiàng)目實(shí)景圖

天縱御府：

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天縱御府位于東城區(qū)核芯地段，除了學(xué)校，天縱御府周邊的其他資源也較豐富，槐蔭公園，吾悅廣場(chǎng)（在建中），紅星美凱龍，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等。

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緊鄰孝感市政府，孝感市公安局、孝感市氣象局都政務(wù)機(jī)構(gòu)，還有孝感市東南醫(yī)院、第二人民醫(yī)院、孝南區(qū)光榮院等優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源。

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項(xiàng)目目前有疊墅在售，8-14棟建面約173-185㎡房源可供選擇。

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疊拼是綜合情景洋房與聯(lián)排墅拼特點(diǎn)，由多層復(fù)式住宅上下疊加組合而成的建筑。每戶疊拼住宅的內(nèi)部空間都具備：樓下花園，樓上露臺(tái)，有時(shí)候，樓下還會(huì)帶有地下會(huì)所。

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△項(xiàng)目實(shí)景圖

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中林御湖源著

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中林御湖源著位于東城區(qū)乾坤大道以北與縱九號(hào)路以西交匯處，斜對(duì)面即是褚趙學(xué)校和合一湖大酒店。

毗鄰孝感東站，與武漢僅需20分鐘距離，其次項(xiàng)目臨近王母湖生態(tài)旅游區(qū)、鄧家河濕地公園、鳳凰天仙影視基地，更是它的一大優(yōu)勢(shì)。

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中林御湖源著以獨(dú)門獨(dú)院的設(shè)計(jì)為特色，讓人們可于一方私密的院落中，更好的享受悠然生活，其獨(dú)立入戶通道使住戶之間互不干擾更顯尊崇與幽靜。

目前項(xiàng)目主要以建面約213-311㎡的別墅在售中。

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△項(xiàng)目獨(dú)棟院落實(shí)景圖

孝感雅園

孝感雅園位于航空路和體育大道交匯處，文化氛圍濃厚，打造孝感中式別園，頗有江南小鎮(zhèn)的情調(diào)與風(fēng)格。

項(xiàng)目不遠(yuǎn)處即是孝感高級(jí)中學(xué)，湖北工程學(xué)院等...銀泰城、保麗國(guó)際廣場(chǎng)、中商百貨等商圈拱立。中心醫(yī)院近距離相鄰，醫(yī)教一體，商圈豐富，城市生活配套成熟，比較適合宜居休閑。

孝感雅園在建筑風(fēng)格上將中式建筑之美，江南美學(xué)之魂，演繹得淋漓盡致。為了呈現(xiàn)更好的視覺(jué)和品質(zhì)效果，團(tuán)隊(duì)走訪了中國(guó)眾多名園，將精華融入到藍(lán)圖中。

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項(xiàng)目目前首開(kāi)的16席已售罄，第二批加推在即。

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△孝感雅園實(shí)景圖

天河孔雀城

天河孔雀城位于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，實(shí)施漢孝一體化的核心地段。根據(jù)臨空區(qū)發(fā)布的規(guī)劃來(lái)看，孝感臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)將會(huì)入駐四所高校和一個(gè)科技院。

不僅如此，臨空區(qū)還被劃分在武漢城市圈航空港經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)內(nèi)，區(qū)域未來(lái)的發(fā)展大有可期。

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項(xiàng)目目前主力戶型為建面約140㎡/180㎡聯(lián)排，毛坯交付，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)1141戶。

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△天河孔雀城實(shí)景圖

丹陽(yáng)古鎮(zhèn)

丹陽(yáng)古鎮(zhèn)位于孝南區(qū)朋興鄉(xiāng)，緊臨107國(guó)道。項(xiàng)目向北至漢十高速出入口約3公里，向南至孝感城區(qū)約10車程；西臨京廣鐵路等；東臨群益水庫(kù)，與未來(lái)高端旅游度假區(qū)接壤。

丹陽(yáng)古鎮(zhèn)建筑風(fēng)格獨(dú)特，將繼承歷史古鎮(zhèn)風(fēng)采，按照明清古建筑楚文化風(fēng)格進(jìn)行建設(shè)，打造中式四合院。

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目前在售建面約345㎡獨(dú)棟獨(dú)院，占地約508㎡。具體價(jià)格可咨詢售樓部了解。

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△丹陽(yáng)古鎮(zhèn)實(shí)景圖

可以看到目前在孝感銷售的別墅項(xiàng)目并不多。

隨著政策趨緊，已經(jīng)進(jìn)入存量時(shí)代的孝感別墅市場(chǎng)“房多墅稀”將成常態(tài)。

而孝感別墅置業(yè)者面臨的困境還不遠(yuǎn)止于此。

若是放棄新房，選擇二手別墅產(chǎn)品，則會(huì)有戶型老舊、房齡等問(wèn)題，若是鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊的別墅產(chǎn)品，還會(huì)附加考慮后期的配套升值屬性。

偏偏別墅買家的眼光尤其挑剔，在他們看來(lái)，純粹低密的生活形態(tài)，才是別墅的硬核價(jià)值所在，既然要置業(yè)升級(jí)，那么絕對(duì)不能“將就”。

買別墅的人群都有自己的審美個(gè)性，裝修完的房子可能不符合他的理念，特別是交付十幾年的老別墅，那設(shè)計(jì)理念肯定落后現(xiàn)代，因此毛坯別墅成交周期要低于精裝別墅。

△孝感雅園實(shí)拍圖

物以稀為貴，別墅也是如此。

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現(xiàn)在，孝感的別墅產(chǎn)品選擇已然不多，10年后，20年后呢？我只能說(shuō)，希望大家有心有能力的，還是且買且珍惜吧....