房企不差錢 樓市短期內(nèi)恐難降價(jià)

根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，按照申萬一級行業(yè)分類，截至4月11日，滬深兩市已公布年報(bào)的84家上市房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元，同比大減1150億元。
 

但與此相關(guān)的開發(fā)商“降價(jià)求生”現(xiàn)象并沒有出現(xiàn)在樓市銷售中。
 

房企資金鏈緊繃正在陷入一種現(xiàn)實(shí)悖論：賬面財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)惡化，而開發(fā)商實(shí)際上并不缺錢。尤其是一季度銷售業(yè)績增長態(tài)勢良好，導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)求生動力不足。
 

資金鏈緊張≠缺錢
 

上市房企財(cái)務(wù)報(bào)表出現(xiàn)的現(xiàn)金流大幅下降及負(fù)債激增，與開發(fā)商融資環(huán)境惡化和大規(guī)模擴(kuò)張密切相關(guān)。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)IPO或借殼上市審批暫停，增發(fā)、配股和發(fā)債被叫停，以及房地產(chǎn)信托政策日趨嚴(yán)格等因素，成為行業(yè)面臨的普遍難題。
 

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額普遍出現(xiàn)了下滑的態(tài)勢。其中，保利地產(chǎn)（600048.SH）經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-223.7億元，同比大幅下降了1854.06%。萬科（000002.SZ）、華僑城（000069.SZ）、華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）等公司資產(chǎn)負(fù)債率均超過70%。
 

但開發(fā)商似乎并沒有像財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示的那么缺錢。資金鏈趨緊導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)自保，在很大程度上仍是購房者的一廂情愿。
 

世聯(lián)地產(chǎn)（002285.SZ）市場研究總監(jiān)海斌在接受《財(cái)經(jīng)（微博)日報(bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，分類來看，大型央企和地方國有企業(yè)背景的開發(fā)商根本不存在資金難題，上市房地產(chǎn)企業(yè)手中的現(xiàn)金流、未來三年循環(huán)貸款額度、預(yù)售資金回款仍可以支持全年的發(fā)展，中小民營開發(fā)商融資方式靈活多變，市場上真正缺錢的開發(fā)商并不多。
 

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，盡管開發(fā)商對市場的預(yù)期普遍不樂觀，但完全可以通過放緩?fù)顿Y步伐應(yīng)對調(diào)控帶來的壓力，比如萬科、金地集團(tuán)（600383.SH）已經(jīng)宣布無條件放緩拿地速度，而部分開發(fā)商依然能夠成功融資。
 

根據(jù)已披露的信息，恒大地產(chǎn)（03333.HK）、雅居樂、合生創(chuàng)展（00754.HK）、碧桂園（02007.HK）、創(chuàng)置業(yè)（02868.HK）等多家房企紛紛通過海外發(fā)債、向外資銀行借貸等方式及早發(fā)力海外資本市場來儲備資金過冬；過去四年未在資本市場上融資的萬科，也在利用大股東華潤集團(tuán)的平臺進(jìn)行合作融資；以華僑城為代表的央企開發(fā)商則更多依靠銀行巨額授信。
 

而中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評共同發(fā)布的《2011年季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，季度主要房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績?nèi)匀槐３执蠓仍鲩L，其中萬科銷售業(yè)績增幅高達(dá)121%，恒大地產(chǎn)增長135%。其他各主要開發(fā)商業(yè)績也表現(xiàn)出良好的增長態(tài)勢，而且銷售業(yè)績過100億元的企業(yè)不斷增多，達(dá)到6個(gè)，去年同期有1個(gè)。

        短期難言降價(jià)
 

市場成交整體在往下走，但開發(fā)商的業(yè)績卻普遍大幅增長，這種市場悖論下依然難見開發(fā)商進(jìn)行實(shí)質(zhì)性降價(jià)，更多的是一些限于尾盤、滯銷盤等非常規(guī)產(chǎn)品的變相促銷。
 

海斌說，在嚴(yán)厲和嚴(yán)密的調(diào)控政策下，主要房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績?nèi)匀槐３指咚僭鲩L的態(tài)勢。“一般而言，企業(yè)要施行大范圍降價(jià)策略的前提是資金鏈吃緊、經(jīng)營困難。而如今企業(yè)業(yè)績不斷增長，經(jīng)營狀況絲毫未見不良現(xiàn)象，企業(yè)哪來降價(jià)的沖動？”
 

招商地產(chǎn)（000024.SZ）有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前開發(fā)商確實(shí)沒有降價(jià)的動力，因?yàn)楣┣箨P(guān)系在發(fā)生變化，全國近三年的土地供應(yīng)量和開工量并沒有增加多少，且今年和未來幾年內(nèi)，各地的保障房土地供應(yīng)要多于商品房，這勢必會減少以后商品房的供應(yīng)量。
 

但年報(bào)顯示，開發(fā)商大量資金被存貨所占據(jù)，這意味著降價(jià)總體上仍可以給開發(fā)商帶來巨額資金回籠。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，上述84家上市房企去年末的存貨總量達(dá)7520億元，同比增長42.3%，其中存貨增加值為3181億元。而如果開發(fā)商持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨，經(jīng)營性資金依然會持續(xù)緊張。
 

海斌認(rèn)為，即便是調(diào)控導(dǎo)致開發(fā)商降價(jià)，仍然要視開發(fā)商類型和城市而定。國企背景的開發(fā)商降價(jià)動力不足，而上市房企為追求資金回籠，可能會犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場回饋，率先采取局部降價(jià)或促銷措施。
 

從不同城市的開發(fā)商角度而言，北京、上海等一線城市所在的開發(fā)商降價(jià)壓力相對較大，但南昌、武漢、長沙等二三線城市處于供銷兩旺、快速發(fā)展階段，開發(fā)商一推出新盤會有購房者排隊(duì)購買，這些城市的開發(fā)商短期內(nèi)難言降價(jià)。