每個買房者必看的攻略：購房貸款最全流程

　　個人住房商業(yè)貸款手續(xù)及流程

　　一、商品房按揭貸款的基本條件

　　1、借款人具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，確有償還貸款本息的能力;

　　2、所購住房座落在城鎮(zhèn)(包括市區(qū)、縣城、大集鎮(zhèn))且原則上為借款人現(xiàn)居住地或工作、經(jīng)商地;

　　3、已與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣合同》，根據(jù)個人信用情況，并已支付了銀行規(guī)定的付款比例，低為30%以上;

　　4、貸款金額根據(jù)借款人的信用情況、職業(yè)、教育程度、還款能力、所購住房變現(xiàn)能力等情況確定。

　　5、同意先辦理預(yù)購商品房抵押登記，并承諾在所購買的住房竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后，以購買的住房作貸款抵押且重新辦理抵押登記手續(xù);

　　二、須提供資料

　　1、申請人和配偶的身份證、戶口簿原件及復(fù)印件3份(如申請人與配偶不屬于同一戶口的需另附婚姻關(guān)系證明);

　　2、購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》;

　　3、房價30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件各1份;

　　4、購房人收入證明(銀行提供，置于售樓處);

　　5、借款人為法人的要攜帶有效的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》或《事業(yè)法人執(zhí)照》、法定代表身份證明書、財(cái)務(wù)報(bào)表、貸款卡。若是股份制企業(yè)，還需提供公司當(dāng)帶技術(shù)章程、董事會同意抵押證明書;

　　6、開發(fā)商的收款帳號1份。

　　三、業(yè)務(wù)一般規(guī)定

　　1、貸款期限一般在三十年以內(nèi)，且貸款到期日原則上不能超過借款人(男)65歲、(女)55歲的年齡;

　　2、貸款利率執(zhí)行人民銀行的規(guī)定。如遇法定利率調(diào)整，期限為1年以內(nèi)的，執(zhí)行合同利率，不分段計(jì)息;期限為1年以上的，則于次年初執(zhí)行新的利率;

　　3、按揭主要還款方式分為等本金和等本息兩種，購房人可自由選擇。等本金為按月還本付息，先多后少;等本息為按月還本帶息，每月還款額不變(利率調(diào)整變化)。

　　四、住房按揭貸款流程

　　1、開發(fā)商向貸款行提出按揭貸款合作意向;

　　2、貸款行對開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目、建筑資質(zhì)、資信等級、負(fù)責(zé)人品行、企業(yè)社會商 譽(yù)、技術(shù)力量、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況進(jìn)行調(diào)查，并與符合條件的開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議;

　　3、購房人與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，并根據(jù)合同要求，付清所需付房款;

　　4、自付款付清之日起七日內(nèi)購房人提供符合按揭銀行要求的資料，直接向開發(fā)商合作銀行提出申請按揭貸款。具體包括：《商品房買賣合同》(備案登記)、購房付款收據(jù)、身份證、婚姻證明、收入證明及銀行認(rèn)為需要提供的其他資料;

　　5、貸款行對購房人的各方面情況及手續(xù)進(jìn)行調(diào)查、審查，與符合基本條件的購房人(包括購房人配偶)辦理初步手續(xù)，具體包括借款申請書、共同還款聲明、承諾、談話筆錄、借款合同、借據(jù)等;隨后購房人在貸款行開立存款賬戶或銀行卡，銀行報(bào)上級行進(jìn)行審批;

　　6、申請審批期限一般為7日內(nèi)。對超過該期限的，營銷部及時與銀行對接、了解情況、解決問題，積協(xié)助購房人辦妥貸款，及時與按揭銀行簽訂階段擔(dān)保手續(xù);

　　7、問題客戶的處理：

　　(1)對正在申請階段的購房人，由于自身原因申請取消按揭貸款的，自取消之日起20日內(nèi)，購房人應(yīng)按一次性付款方式付清余款;

　　(2)因銀行終批準(zhǔn)的貸款額度未達(dá)到按揭總額時，購房人應(yīng)在銀行批復(fù)之日起10日內(nèi)補(bǔ)足余款;

　　(3)購房人由于信用、身份、還款能力等各方面自身原因，導(dǎo)致銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)的，出賣人不予退房。根據(jù)實(shí)際情況，調(diào)整貸款行另行申請，仍未批準(zhǔn)的，經(jīng)購房人申請，可以變更購房人，合同購買人變更為與購房人有家庭、親屬關(guān)系的相關(guān)人員，營銷部應(yīng)及時申請注銷商品房買賣合同，另行簽訂合同。如購房人不予變更合同，應(yīng)在銀行按揭貸款未獲批準(zhǔn)之日起，按照一次性付款的方式30日內(nèi)付清房款，違約按照合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行;

　　(4)對于久拖不到貸款行申請按揭貸款的客戶，銷售人員應(yīng)建立督促機(jī)制，并將電話通知記錄登記，連續(xù)三次(15日內(nèi))通知仍未辦理，應(yīng)按照合同規(guī)定計(jì)收違約費(fèi)用;

　　8、貸款行批準(zhǔn)購房人借款后，公司憑進(jìn)賬單給購房人開收款收據(jù)和發(fā)票; 9、借款人以后要每月(每季)20日前在存款賬戶或銀行卡上留足每期應(yīng)還款額，貸款銀行會從借款人賬戶中自動扣收，到期全部結(jié)清; 10、貸款歸還后，貸款行注銷抵押物，并退還給客戶。

　　五、按揭貸款流程圖

　　咨詢 → 申請貸款(購房人)→ 審核(提供資料)→簽訂借款合同和抵押合同(銀行)→ 辦理合同公證(公證處)→有關(guān)保險(xiǎn)(保險(xiǎn)公司)→ 辦理房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記(房地產(chǎn)登記處)→ 發(fā)放貸款(收到抵押證明)→ 借款人還款 →辦理抵押房產(chǎn)注銷登記(貸款全部還清)

　　住房公積金貸款手續(xù)及流程

　　一、什么是住房公積金貸款

　　住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理運(yùn)用職工以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向繳存住房公積金的在職職工和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。

　　二、住房公積金貸款的類別有：

　　新房貸款、二手房貸款、自建住房貸款，住房裝修貸款、商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)公積金貸款等。

　　(注意：不是所有的公積金都提供以上類別的貸款，請先咨詢當(dāng)?shù)刈》抗e金管理機(jī)構(gòu))

　　三、申請住房公積金個人購房貸款應(yīng)符合哪些基本條件?

　　(1)有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款;

　　(2)申請貸款前連續(xù)繳存住房公積金的時間不少于六個月。因?yàn)槔U存不正常說明其收入不穩(wěn)定，發(fā)放貸款后容易產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn);

　　(3)配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款，結(jié)清后可二次房貸，付利率不變。因?yàn)?，住房公積金貸款是滿足職工家庭住房基本需求時提供的金融支持，是一種"住房保障型"的金融支持;

　　(4)貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時，除必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù);

　　(5)貸款用途必須專款專用：住房公積金貸款用途限于購買具有所有權(quán)的自住住房，而且所購買的 住房應(yīng)當(dāng)符合市公積金管理規(guī)定的建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。購買以盈利為目的房屋時，不能使用公積金貸款。

　　四、辦理公積金貸款所需材料

　　(1)申請人和配偶的身份證各3份(正反兩面)、戶口簿原件及復(fù)印件2份(含頁，戶主頁，本人頁)，外地戶口還需暫住證原件;

　　(2)借款人結(jié)婚證復(fù)印件2份;未婚者提供未婚證明原件1份;

　　(3)借款人及配偶收入證明原件2份;

　　(4)購房人與公司簽訂的《商品房房買賣合同》;

　　(5)總房價30%或以上預(yù)付款收據(jù)原件及復(fù)印件2份;

　　(6)《住房公積金卡》。

　　五、住房公積金貸款提前還款和結(jié)清須知

　　(1)按照住房公積金《委托貸款合同》約定，借款人正常還款滿12個期后;可申請?zhí)崆安糠诌€款，或全部結(jié)清剩余貸款本息;

　　(2)提前部分還款時，所還本金額低不少于上一期貸款本金余額的40%;

　　(3)提前還款能還3次，3次之內(nèi)沒有還清無法提前結(jié)清;

　　(4)提前結(jié)清或正常結(jié)清住房公積金貸款后方可辦理房產(chǎn)抵押撤除手續(xù)。 需要攜帶的資料：

　?、俦救松矸葑C;

　?、谶€款存折(卡);

　　③《委托貸款合同》;

　?、芴崆斑€款時銀行出具的《住房公積金貸款提前還款受理單》、扣款憑證;

　?、荨兜盅汉贤?

　?、迵?dān)保費(fèi)發(fā)票、房產(chǎn)證或《商品房買賣合同》及《房產(chǎn)信息備案表》; 注：提前部分還款時，攜帶前①-③項(xiàng)資料。

　　相關(guān)提示：辦理提前還款業(yè)務(wù)應(yīng)避開借款人當(dāng)月正常還款日，如有逾期請先在還款帳戶內(nèi)存入足夠的資金，待貸款管理系統(tǒng)處理掉您的貸款逾期本息再辦理該業(yè)務(wù)。

　　六、辦理公積金的流程

　　(1)申請人本人持購房資料(《商品房買賣合同》、購房付款收據(jù)、)夫妻雙方身份證、戶口薄、結(jié)婚證(所有部分原件及復(fù)印件A4三份)、貸款申請表一式三份——市公積金管理個貸服務(wù)大廳辦理貸款申請手續(xù);

　　(2)上述機(jī)構(gòu)將審批通過的貸款資料傳遞到委托銀行;

　　(3)委托銀行通知借款人及其配偶持雙方身份證到委托銀行簽約處簽 訂《借款合同》、《抵押合同》;

　　(4)借款人及其配偶持雙方身份證與銀行工作人員一起到房管部門領(lǐng)取 《房屋他項(xiàng)權(quán)證》;

　　(5)借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份到公積金管理個貸大廳開具《放款通知書》;

　　(6)借款人持《房屋他項(xiàng)權(quán)證》原件及復(fù)印件一份、《放款通知書》到委托銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)。

　　七、公積金辦理注意事項(xiàng)

　　(1)前去公積金辦理時，必須攜帶所有證件的原件;

　　(2)夫妻雙方都到場;

　　(3)身份證、戶口本、結(jié)婚證上的號碼，姓名必須一致;

　　(4)所有資料必須用A4規(guī)格復(fù)印。