孝感市2008年第一季度房地產市場運行情況

孝感房地產信息

 

 

 

 

 

截止至2008年3月底，孝感市共有房地產開發(fā)企業(yè)151家，注冊資本27.57億元，其中，二級資質14家，三級資質13家，四級資質48家，暫定資質76家。孝感城區(qū)具有開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)88家，注冊資本共計17.2億元，其中，二級資質9家，三級資質6家，四級資質19家，暫定資質54家。各縣市具有開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)分別為：漢川市13家，應城市14家，云夢縣8家，安陸市13家，大悟縣11家，孝昌縣4家。

1、房地產開發(fā)項目及投資情況

2008年季度，全市共有房地產開發(fā)項目76個（含經(jīng)濟適用房房項目，下同），同比減少24.5%。其中，今年新開工項目7個，上年結轉項目69個；在建項目52個，已竣工項目24個。孝感城區(qū)共有房地產開發(fā)項目37個，同比減少25.4%。其中，今年新開工項目3個，上年結轉項目34個（包括未竣工項目15個和上年已竣工但尚處于銷售期的項目19個）；在建項目18個，已竣工項目19個。

全市共完成房地產開發(fā)投資5.78億元，同比增長86.3%，其中，孝感城區(qū)共完成房地產開發(fā)投資2.4億元，同比增長22.5%。

2、房地產開發(fā)施工面積及竣工面積情況

2008年季度，全市的施工面積為92.46萬平方米，同比增長144.9%，其中，孝感城區(qū)施工面積為49.47萬平方米，同比增長393.3%；全市的竣工面積為33.72萬平方米，同比增長195%，其中，孝感城區(qū)竣工面積為6.15萬平方米，同比減少18.1%。

3、銷售情況

2008年季度，全市商品房銷售面積18.26萬平方米，同比減少了43.6%，其中，住宅銷售面積16.95萬平方米，同比減少了45.1%。全市商品房銷售金額4.21億元，同比減少了0.02%；其中，住宅銷售金額3.55億元，同比減少了3%。孝感城區(qū)商品房銷售面積10.01萬平方米，同比減少了35.7%；其中，住宅銷售面積9.31萬平方米，同比減少了38.3%。孝感城區(qū)商品房銷售金額2.77億元，同比增長9.6%；其中，住宅銷售金額2.42億元，同比增長8%。

4、房地產價格情況

2008年季度，全市商品房銷售的平均價格為2305元/m2，同比增長75.3%，全市商品住宅銷售的平均價格為2096元/m2，同比增長68.6%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2765元/m2，同比增長44.1%，商品住宅銷售的平均價格為2604元/m2，同比增長57.6%（孝感城區(qū)3月份當月商品房銷售的平均價格為2704元/m2，其中，商品住宅平均價格為2567元/m2）。孝感城區(qū)高層銷售均價為3196元/m2，其中住宅為3011元/m2；多層銷售均價為2047元/m2，其中住宅為1921元/m2。城區(qū)商品住宅高層銷售單價高的為武漢三江航天房地產開發(fā)公司開發(fā)的蔚藍新都小區(qū)3839.5元/m2，多層銷售單價高的為孝感福星惠譽房地產有限公司開發(fā)的福星城4407.68元/m2。各縣（市）商品房銷售的平均價格分別為：漢川市2344元/m2，同比增長67.66%，應城市2108元/m2，同比增長109.7%，云夢縣1461元/m2，同比增長58.8%，安陸市1209元/m2，同比減少11.4%，大悟縣1299元/m2，同比減少1.8%，孝昌縣1360元/m2，同比增長74.3%；商品住宅銷售的平均價格分別為：漢川市1835元/m2，同比增長60.9%，應城市1830元/m2，同比增長85.7%，云夢縣1235元/m2，同比增長35.7%，安陸市1209元/m2，同比增長36.4%，大悟縣1040元/m2，同比增長5.1%，孝昌縣1360元/m2, 同比增長74.3%。

5、經(jīng)濟適用住房建設情況

2008年前3個月，全市共有經(jīng)濟適用住房項目1個（孝感城區(qū)，屬2007年結轉在建項目），已完成投資額784萬元，施工面積18428.4m2，通過公開搖號方式，已確定了132戶中購家庭，其中110戶已簽訂了購房協(xié)議，簽約面積為9165.27m2，按照市物價局核定的均價為980元/m2。

據(jù)市地稅部門提供的數(shù)據(jù)：2008年季度，孝感城區(qū)共完成房地產行業(yè)稅收1902.6萬元，同比減少了8.18%。其中契稅收入686.3萬元，營業(yè)稅1162.5萬元，企業(yè)所得稅53.8萬元。

上述情況表明，2008年季度，我市的房地產開發(fā)投資、施工及竣工面積均呈現(xiàn)了較快增長勢頭，孝感城區(qū)的市場供需基本平衡，但受去年全國范圍漲價大走勢影響，我市房價也呈現(xiàn)出漲幅較大的增長勢頭，但銷售面積大幅減少，銷售額與上年同期基本持平，這種銷售價格大幅增長和銷售面積大幅減少的勢頭應引起我們的警惕和注意。

2008年季度，我市房地產投資增幅較快。全市房地產開發(fā)完成投資5.78億元，同比增長86.3%，增幅較上年提高了61個百分點。其中，孝感城區(qū)完成房地產開發(fā)投資2.4億元，同比增長22.5%，增幅比上年同期回落了2.6個百分點?？h市房地產投資增幅上升的主要原因是各縣市今年一季度的房地產開發(fā)投資增幅均比較大，漢川、應城、云夢、安陸、大悟、孝昌等六個縣市的房地產開發(fā)投資分別較上年增長178.82%、635.12%、79.38%、170.96%、235.99%、222.50%，使得全市的房地產開發(fā)投資增幅較大。但孝感城區(qū)房地產投資增幅保持穩(wěn)定略有回落的態(tài)勢。

2008年季度，從商品房屋竣工面積與銷售面積的比值來看，縣市的房地產市場供給大于需求，漢川等六個縣市的竣工面積為27.57萬平方米，而銷售面積為8.25萬平方米，供給遠大于需求。但孝感城區(qū)供給和需求較為均衡，竣工面積和銷售面積分別為6.15萬平方米和10.01萬平方米，竣工面積小于銷售面積，如果加上去年已竣工已進入銷售期但尚未出售的商品房，則供需基本平衡。

我市目前的住宅結構總體上講是基本合理的，但離國家“凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房) 面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”的調控要求還有一定的離。目前我市住房供應主要是普通商品房，基本上不存在別墅，住宅也較少，但經(jīng)濟適用住房建設偏少，城區(qū)規(guī)范的經(jīng)濟適用房建設才剛起步，供應量不大，且全市建設廉租住房進行實物配租工作還沒有實質性進展，還需要進一步加強住房結構調控，全面落實廉租住房保障制度。

據(jù)統(tǒng)計，2008年季度，全市商品房銷售的平均價格為2305元/m²，同比增加75.3%，其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2765元/m²，同比增加44.1%。全市商品住宅銷售的平均價格為2096元/m²，同比增加68.6%，其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2604元/m²，同比增加57.6%，但房屋銷售面積全市減少43.6%，降幅較大。受全國房價“拐點”輿論的心理暗示以及保障性住房大量投放市場的鼓舞，人們持幣觀望，購買行為趨于理性和謹慎。

綜上所述，我市房地產價格增長較快的主要原因如下：

一是由于我市商品住房價格基礎價位多年偏低，別是縣市的商品房價格長期在低位運行，預留出較大的增長的空間。盡管近兩年房價保持了一定的增長，但房價與全省平均水平相比，仍然有一定的差。2008年季度，全市商品住房平均價格2096元/m²，低于全省同期3146元/m²的水平。孝感城區(qū)2008年季度的商品住房平均價格2604元/m²，也低于全省的平均水平，其他縣市住房價格更低一些，如大悟等地商品住宅銷售均價每平方米有1040元，故增長的空間還是比較大的，但由于去年下半年到今年一季度我市的房價上漲較快，因此今后孝感房價增幅將會放緩。

二是自去年以來居民消費價格指數(shù)（CPI）持續(xù)保持高位運行，去年全年的CPI增長為4.5%左右，今年一季度的CPI增長達8%，使得居民儲蓄存款的實際利率為負，加上去年下半年以來股市的持續(xù)低迷，人們對購房保值增值這種觀點的認同，很多人選擇將儲蓄取出來購房以圖保值增值。且人民幣持續(xù)升值，而房地產業(yè)又是人民幣升值的直接受益的行業(yè)，使得有更多的人選擇投資房地產。

三是周邊地區(qū)別是大城市的房價出現(xiàn)了大幅上漲，別是武漢市自去年以來的房價漲幅比較大，而且近期還在繼續(xù)增長，這也直接刺激了我市房地產價格的上揚。

四是土地、建材、人工等直接成本費價格的上漲也導致了房地產價格的上漲，別是土地價格增長較快，例如，東城區(qū)的土地價格從91萬元/畝增長到165萬元/畝，接近翻了一倍。據(jù)市土地部門提供的資料，2006年，孝感城區(qū)通過掛牌出讓方式供應的用地價格為1082元/m²，2007年的這一價格為1283元/m²，土地交易價格上升了201元/m²，同比增長了18.54%，土地價格的上揚直接促進了房地產價格的上漲。

五是武漢城市圈內的交通環(huán)境不斷改善，圈內城市的時空離的進一步拉近使得外地購房人的數(shù)量持續(xù)增加，直接推動了房價的上漲。隨著武漢正式成為我國四批“兩型社會”綜合改革配套試點城市，武漢城市圈內交通的進一步改善，別是隨著城市快速干線和輕軌的開通，孝感至武漢的時空離將會進一步縮短，外地購房者（別是武漢市的購房者）的購房比例將會持續(xù)增加。從近的孝感城區(qū)商品住房購買對象的統(tǒng)計情況來看，2007年底，我市城區(qū)商品住房的購買對象，本市人占81.77%（其中，孝感城區(qū)人占53.02%，本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和所轄縣市人占28.75%），外地人占18.23%（其中省內占15.50%、省外2.64%和境外人士0.09%），其中，外地人又以武漢人居多，約占全部購房者的10%左右。外地人別是武漢人購房比例較2007年4月份的統(tǒng)計情況增長較多，外地人購房比例增加了11.54個百分點，而武漢人購房比例增加了約6個百分點。

六是居民的工資性收入以及投資性收入均有所增加，直接提高了居民的購買力。居民改善居住條件的愿望比以往更強烈了，很多檔次較高、配套設施齊全、適宜居住的小區(qū)不斷涌現(xiàn)，直接刺激了居民的購房欲望。

七是樓盤整體檔次的提升和區(qū)域帶動作用。今年一季度進入銷售環(huán)節(jié)的一些樓盤如福星城、蔚藍新都、全洲·約克鎮(zhèn)等規(guī)模較大、整體檔次也比較高，價格相對也較高，而去年同期年納入統(tǒng)計口徑的一些規(guī)模較小、檔次相對較低、銷售價格也相對較低的樓盤在2007年已銷售完畢，同時，由于這些商品房對于孝感城區(qū)商品房的銷售均價起到了拉低作用，致使2007年同期商品房的銷售均價起點較低，即2007年同期的比較基準較低，因此同比增長較大。同時由于價位較高的樓盤的價格示范效應，對周邊樓盤也有拉動作用，形成整個區(qū)域的價格上漲，別是東城區(qū)房價上漲的這一征比較明顯。

八是開發(fā)商受2007年下半年住房價格漲幅較大但仍然供需兩旺局面的激勵，開發(fā)商為抓住機遇追求利潤的大化而不斷提高房價，同樣地段的樓盤二期價格較一期價格有較大幅度的上漲，這些因素都推動了房價的上漲。不過，我們認為，隨著房地產調控進一步深化，政策性保障住房放量供應，以及人們住房觀念日趨理性等因素，房價應不會出現(xiàn)不理性的大漲，一季度銷售面積的大幅減少是例證。