孝感房地產(chǎn)信息
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孝感市房地產(chǎn)管理局
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2009年（21期）
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孝感市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會
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2009年10月14日
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2009年前三季度孝感市房地產(chǎn)市場運行情況及在武漢城市圈中的位次比較
2009年前三季度，我市房地產(chǎn)市場繼續(xù)呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量、施竣工面積同比增長、商品房銷售面積同比繼續(xù)大幅增長等可喜局面，其中全市和孝感城區(qū)商品房銷售面積分別達127.7萬m2和51.89萬m2，同比分別增長了151.8%和132.3%，分別完成全年責任目標任務(wù)數(shù)的182.4%和173%，提前超額完成了全年的責任目標任務(wù)。商品房銷售面積、商品房銷售額、商品房竣工面積等幾項主要指標繼續(xù)名列武漢城市圈八個城市中的位。
一、2009年前三季度房地產(chǎn)市場的基本情況
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目數(shù)量同比增長
2009年前三季度，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)項目131個（去年同期97個），同比增加35.1%。其中，今年新開工項目51個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目80個；在建項目88個，已竣工項目43個。孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目70個（去年同期44個），同比增加59.1%。其中，今年新開工項目20個，上年結(jié)轉(zhuǎn)項目50個；在建項目42個，已竣工項目28個。
2、商品房銷售面積同比繼續(xù)大幅增長，銷售面積和銷售額繼續(xù)居武漢城市圈位，孝感城區(qū)9月份當月網(wǎng)上簽約套數(shù)繼續(xù)保持較高水平
全市商品房銷售面積127.7萬m2（去年同期50.7萬m2），同比增長了151.8%，超出全年計劃任務(wù)數(shù)82.4個百分點；孝感城區(qū)商品房銷售面積51.89萬m2（去年同期22.34萬m2），同比增長了132.3%，超出全年計劃任務(wù)數(shù)73個百分點。
孝感的商品房銷售面積在武漢城市圈八個城市中連續(xù)7個月保持位，高于二位城市黃石市103.4%。其他城市的商品房銷售面積依次為：黃石62.77萬m2，咸寧59.27萬m2，黃岡49.42萬m2，鄂州27.44萬m2，天門10.81萬m2，仙桃9.97萬m2，潛江9.15萬m2。
孝感的商品房銷售額為28.6億元，同比增長152.2%，連續(xù)7個月在武漢城市圈八個城市中居位，高于二位城市黃石市64.8%。 其他城市的商品房銷售額依次為：黃石17.35億元，咸寧10.66億元，鄂州7.92億元，黃岡7.43億元，天門2.64億元，仙桃2.38億元，潛江1.15億元。
網(wǎng)上分析系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，2009年9月當月，孝感城區(qū)共有42個樓盤實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，共簽約商品房600套，其中，住宅562套，比8月份當月的686套和647套分別下降了86套和85套，分別下降了12.5%和13.1%，這表明9月份商品房的銷售套數(shù)較7、8兩個月有所回落，但仍然居于較高水平。9月當月網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個樓盤分別是：福星城85套，
全洲國際商城48套，蘭苑·幸?；ǔ?7套，后湖御景30套，乾坤陽光28套，
北大鴻城28套，
錦繡后湖27套，北辰花園26套，京御苑24套，金北華城22套。另外，商品住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)多的10個樓盤分別是：福星城75套，蘭苑·幸?；ǔ?4套，
全洲國際商城32套，后湖御景30套，
北大鴻城28套，
錦繡后湖27套，乾坤陽光26套，北辰花園26套，京御苑24套，金北華城22套。多層次的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)初步建立。
3、全市商品房施工面積同比有所增長，竣工面積同比大幅增長，竣工面積和施工面積分別居武漢城市圈位和四位
全市商品房竣工面積90.3萬m2（去年同期66.13萬m2），同比增長36.6%；孝感城區(qū)商品房竣工面積47.1萬m2（去年同期24.7萬m2），同比增長了91%。
孝感的商品房竣工面積在武漢城市圈八個城市中連續(xù)6個月保持位，高于二位城市咸寧市40.3%。 其他城市的商品房竣工面積依次為：咸寧64.37萬m2，黃岡47.63萬m2，黃石19.31萬m2，天門14.01萬m2，仙桃13.91萬m2，鄂州10.26萬m2，潛江1.04萬m2。
全市商品房施工面積218.6萬m2（去年同期168.22萬m2），同比增長29.9%，已經(jīng)提前超額完成了全年200萬m2施工面積的計劃任務(wù)，超出全年任務(wù)9.3個百分點；孝感城區(qū)商品房施工面積102.6萬m2（去年同期103.5萬m2）, 同比減少0.9%，也已提前完成了全年80萬m2施工面積的計劃任務(wù)，超出全年任務(wù)28.25個百分點。
孝感的商品房施工面積在武漢城市圈八個城市中居四位。其他城市的商品房施工面積依次為：咸寧345.74萬m2，黃石322.69萬m2，黃岡235.32萬m2，鄂州146.55萬m2，仙桃37.84萬m2，天門31萬m2，潛江22.47萬m2。
4、房地產(chǎn)開發(fā)投資同比有增有減，在武漢城市圈中位居三位
全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資22.82億元（去年同期21.96億），同比增長3.9%。其中，孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資11.59億元（去年同期13.62億），同比減少14.9%。
孝感的房地產(chǎn)投資額在武漢城市圈中位居三位。其他城市的房地產(chǎn)投資額依次為：咸寧27.24億元，黃岡25.84億元，黃石15.34億元，鄂州6.32億元，天門4.01億元，仙桃2.71億元，潛江1.52億元。
5、孝感城區(qū)商品房供需繼續(xù)保持基本平衡
2009年三季度，全市商品房的銷售面積和竣工面積分別為127.7萬m2和90.3萬m2，分別比前8個月多出20.55萬m2和6.84萬m2，總的銷售面積比竣工面積多37.4萬m2，即41.4%。孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為51.89萬m2和47.1萬m2，分別比前8個月多出8.2萬m2和2.5萬m2，總的銷售面積比竣工面積多4.79萬m2，即10.2%。商品房供需繼續(xù)保持基本平衡。
6、商品房及商品住房銷售價格繼續(xù)保持穩(wěn)定，同比有升有降，在武漢城市圈中均處于適當?shù)奈逦?/b>
全市商品房銷售的平均價格為2240元/m2（去年同期2155元/m2），同比增長4%。其中，孝感城區(qū)商品房銷售的平均價格為2498元/m2（去年同期2674元/m2），同比下降6.6%。全市商品住宅銷售的平均價格為2026元/m2（去年同期1980元/m2），同比增長2.3%。其中，孝感城區(qū)商品住宅銷售的平均價格為2382元/m2（去年同期2588元/m2），同比下降7.9%。
全市2009年9月份商品房銷售當月均價為2131元/m2，同比增長26.4%，環(huán)比下降5.5%。其中住宅當月均價為2048元/m2，同比增長28.1%，環(huán)比增長0.5%。孝感城區(qū)2009年9月份商品房銷售當月均價為2633元/m2，同比下降1.3%，環(huán)比增長5.7%。其中住宅當月均價為2534元/m2，同比增長8.85%，環(huán)比增長8.8%。
省統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年前三季度，全省商品房平均銷售價格3687元/m2，商品住房平均銷售價格3579元/m2。孝感的商品房平均銷售價格為2240元/m2，同比增長4%，在武漢城市圈八個城市中居五位。其他城市的商品房平均銷售價格依次為：鄂州2886元/m2，黃石2764元/m2，天門2442元/m2，仙桃2387元/m2，咸寧1799元/m2，黃岡1503元/m2，潛江1257元/m2。
孝感的商品住房平均銷售價格為2026元/m2，同比增長2.3%，在武漢城市圈八個城市中居五位。其他城市的商品住房平均銷售價格依次為：鄂州2889元/m2，黃石2452元/m2，天門2343元/m2，仙桃2081元/m2，咸寧1696元/m2，黃岡1428元/m2，潛江1257元/m2。
7、住房保障工作進展順利
截止今年前9個月，全市廉租住房建設(shè)項目累計開工面積17.58萬平方米，占年度應(yīng)開工面積的88%，累計完成投資10020萬元，其中孝感城區(qū)累計開工4.78萬平方米，累計完成投資2300萬元。
全市廉租住房租賃補貼工作已經(jīng)全面展開，共有11385戶申請廉租住房保障，其中孝感城區(qū)完成了年度復(fù)審和新增戶審核工作，共計3162戶。
截止今年前9個月，全市已經(jīng)獲得國家發(fā)改委批準廉租住房建設(shè)項目12個，19.8萬平方米，獲得中央預(yù)算內(nèi)建設(shè)補貼資金6640萬元。目前全市共向省發(fā)改委申報2010年廉租住房建設(shè)項目6個，13.6萬平方米，申請中央預(yù)算內(nèi)廉租住房建設(shè)補貼資金4480萬元。
市本級廉租住房建設(shè)地方債券900萬元已安排到位，充實了我市地方配套建設(shè)資金。
全市經(jīng)濟適用住房建設(shè)累計開工面積12.43萬平方米，占全年應(yīng)開工面積103%，累計完成投資11500萬元，竣工10.23萬平方米，其中孝感城區(qū)竣工2.5萬平方米，漢川竣工2.64萬平方米，云夢竣工2萬平方米，應(yīng)城竣工1.5萬平方米，大悟竣工1.09萬平方米，孝昌竣工1.09萬平方米。
二、房地產(chǎn)市場運行情況分析
從今年前三季度房地產(chǎn)市場運行的基本情況和運行點可以看出，我市的房地產(chǎn)市場運行繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，全市各級房地產(chǎn)管理部門按照“擴內(nèi)需、促消費、保增長”的總體要求，積努力工作取得了明顯成效，一是商品房銷售量持續(xù)大幅增長，提前超額完成全年銷售任務(wù)；二是商品房竣工面積同比大幅增長，全市商品房施工面積已提前超額完成了全年計劃任務(wù)數(shù)；三是房價繼續(xù)趨于穩(wěn)定，宏觀調(diào)控政策成效明顯。四是住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進一步趨于合理和完善。但投資性需求逐漸加大對剛性需求產(chǎn)生影響、商品房銷售面積同比大幅增長但環(huán)比開始出現(xiàn)逐月小幅下滑的問題開始顯現(xiàn)，應(yīng)引起我們的關(guān)注。
（一）商品房銷售量持續(xù)大幅增長的主要原因
一是各級部門認真貫徹落實中央、省、市關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列方針政策，對我市房地產(chǎn)市場堅持正面宣傳引導(dǎo)和積培育，不斷采取各種積有效措施，通過省市主流媒體宣傳引導(dǎo)，適時舉辦房交會、開展購房者、房企和市場調(diào)研、舉辦派送購房消費券活動等多種形式積引導(dǎo)促進商品房的銷售，鼓勵剛性需求者入市購房。別是今年以來通過舉辦春季房展會、在《湖北日報》、《長江日報》、《孝感日報》等主流媒體開辟專欄（?？┬麄魍平?、舉辦派送購房消費券等活動，都取得了很好的宣傳引導(dǎo)推動和促進的作用，所有這些積措施和手段都有效地推動了成交量的上升。
二是由于我市2008年商品房的銷售量下降較多，很多原來采取觀望態(tài)度的剛性需求者看到今年以來商品房的銷售價格與2008年的高值相比，下降了一些，并且今年以來商品房銷售價格總體上呈現(xiàn)出先降后升并逐步保持穩(wěn)定的態(tài)勢，認為房價再下降的空間不大，于是選擇在這個時期入市購房，推動了成交量的上揚。
三是一方面國家實行了積的財政政策和適度寬松的貨幣政策，貸款利率的大幅下降以及對于個人購房按揭貸款實行的利率優(yōu)惠政策，吸引了一部分購房者選擇按揭貸款的付款方式購房。另一方面由于對經(jīng)濟前景轉(zhuǎn)好的預(yù)期和對通貨膨脹的預(yù)期，部分投資者認為投資房地產(chǎn)能夠有效抵御通貨膨脹，對商品房的投資性需求逐漸得到釋放，投資性的需求者正在開始逐漸入市，這種自住性與投資性需求的同時增加也推動了成交量的上升。
四是我們積開展“購房問卷調(diào)查”和開發(fā)企業(yè)走訪調(diào)研活動，及時將有關(guān)情況向政府匯報，并同時將信息反饋給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，引導(dǎo)他們及時調(diào)整開發(fā)建設(shè)計劃和營銷策略，加大商品房的銷售力度，采取了多種形式的促銷手段，適當壓縮利潤空間（少數(shù)開發(fā)商甚至采取了保本銷售的策略），實際上也降低了房價，由于房價降到了一部分消費者能夠承受的心理價位，于是會進行入市購房，促進了成交量的增長。
五是目前我市的商品房銷售價格基本保持平穩(wěn)，環(huán)比漲幅不大。而國內(nèi)有很多大城市的房價已經(jīng)達到甚至超過了歷史高水平，而我市的商品房銷售價格離去年的高位水平還相差較多，很多購房人受其他城市房價上漲的影響，認為我市的商品房銷售價格還有上漲的空間，于是選擇在這段時間入市購房。
（二）商品房施工面積同比有所增長，竣工面積同比大幅增長的原因
隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價格的趨穩(wěn)回升，市場上剛性需求和投資性需求同時大量入市，有效需求繼續(xù)增加。與此同時，開發(fā)商看到樓市銷售持續(xù)升溫，提高了開工量，加快了工程建設(shè)進度，大量的商品房竣工完成，使得商品房施工面積同比有所增長，竣工面積同比大幅增長。
（三）投資性需求繼續(xù)加大、房屋銷售環(huán)比逐月小幅下滑的現(xiàn)象開始顯現(xiàn)
今年前三季度，全市商品房銷售面積達127.7萬m2，同比增長了151.8%；孝感城區(qū)商品房銷售面積達51.89萬m2，同比增長了132.3%，增長幅度較大，這主要是由于商品房消費的“投資性需求”比重逐步增加所致。據(jù)初步統(tǒng)計，孝感城區(qū)的投資性需求已達到22%左右，比上月增加了1個百分點。投資性需求的大量入市，一方面推動了成交量的上揚，另一方面也會推動房價上漲，從而擠壓了自住型剛性需求的入市。如果成交量持續(xù)放大，形成新一輪的房價上漲，房價高出了普通的自住性剛性需求者的承受能力，會影響到下一階段及今后商品房的銷售形勢，可能會提前透支今后的銷售，目前，8、9月份的商品房銷售面積較之7月份的銷售高位開始呈現(xiàn)逐月下降的趨勢，必須引起我們的關(guān)注。
三、下一步的工作措施
1、繼續(xù)用科學發(fā)展觀統(tǒng)領(lǐng)并指導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)工作，把“促消費、保增長、擴內(nèi)需”的各項工作任務(wù)落到實處，進一步促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展
要繼續(xù)認真貫徹落實國家宏觀政策，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管。重點促進中小套型、中低價位普通商品住房的開發(fā)建設(shè)，進一步加大保障性住房別是廉租住房建設(shè)力度，適度發(fā)展中商品房，形成多層次住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理配置。支持遠離城區(qū)的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè)、單位集資合作建設(shè)保障性住房，緩解企業(yè)職工住房困難。在已經(jīng)提前完成市政府交給我們?nèi)袖N售70萬m2、孝感城區(qū)銷售30萬m2工作任務(wù)的基礎(chǔ)上再接再厲，取今年實際銷售面積翻番，全市及孝感城區(qū)分別實現(xiàn)140萬m2和60萬m2的銷售目標，為促進孝感經(jīng)濟又好又快發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。
2、在保持房價基本穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，繼續(xù)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取有效措施促進商品房銷售，保持銷售不斷增長的良好局面
引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主動應(yīng)對市場變化，尋找促進商品房銷售的有效途徑和辦法。要鼓勵開發(fā)商采取多種形式的促銷手段，同時也要支持利潤率較高且銷售形勢不太好的樓盤以及資金鏈出現(xiàn)問題的樓盤盡快采取直接降價的方式來促進商品房的銷售。同時要提醒開發(fā)商不要被目前銷售大幅上升的局面所“迷惑”，為了追求更高的利潤而隨意提高銷售價格，這樣，會把普通住宅消費逐步“擠出”，使得這種銷售形勢喜人的局面難以持久。如果投資性需求持續(xù)增長，在把普通住房消費“擠出”的同時，也擠占了其他商品消費的更多資金，從而抑制了實體經(jīng)濟的發(fā)展。
3、加大房地產(chǎn)市場監(jiān)管和輿論宣傳力度，正確引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費觀念
推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新融資方式，多途徑開辟融資渠道，緩解房地產(chǎn)開發(fā)的資金壓力，保持房地產(chǎn)市場開發(fā)投入的均衡持續(xù)發(fā)展；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取正常合理的投資利潤，反對為了追求暴利而隨意提價。引導(dǎo)不同收入階層、不同業(yè)年限階層形成理性的住房投資和消費觀念，鼓勵有剛性需求的購房者理性入市，既不盲從，也不要長期持幣觀望，該出手時要及時出手。要繼續(xù)加強與孝感日報社等宣傳媒體的合作，在《孝感晚報》和《孝感日報》的樓市周刊上多發(fā)表一些正面的宣傳引導(dǎo)文章和一些房地產(chǎn)相關(guān)的知識性文章，引導(dǎo)理性的住房開發(fā)和消費觀念。
4、進一步加大住房保障工作推進力度，提高住房保障工作水平
住房保障作為重要的民生問題，也是各級政府十件實事的重要內(nèi)容，要擴大廉租住房保障的覆蓋面，加快保障性住房的建設(shè)進度，通過檢查、通報、現(xiàn)場督辦等形式，加大住房保障工作的推進力度，全面完成今年的住房保障工作任務(wù)。同時根據(jù)國家和省關(guān)于住房保障規(guī)范化管理的要求，在全市大力推進住房保障規(guī)范化管理，提高住房保障工作水平。
5、進一步完善房地產(chǎn)信息發(fā)布制度，繼續(xù)加強對住房消費的正面宣傳引導(dǎo)
根據(jù)國家政策要求，結(jié)合孝感實際，繼續(xù)完善房地產(chǎn)市場運行和行業(yè)發(fā)展動態(tài)信息發(fā)布制度，正確引導(dǎo)居民消費觀念和新聞媒體的輿論導(dǎo)向。通過定期和不定期的信息發(fā)布，使開發(fā)商理性開發(fā)，購房者理性消費，防止房價的大起大落，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康協(xié)調(diào)發(fā)展。
6、進一步優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，提高工作效率，支持企業(yè)發(fā)展
把為開發(fā)企業(yè)服務(wù)和支持企業(yè)發(fā)展、“急事急辦”、“事辦”的機制常態(tài)化、制度化，進一步提高工作效率，縮短辦事時限，為企業(yè)解決發(fā)展中的實際困難，支持企業(yè)發(fā)展壯大，鼓勵企業(yè)做大做強，提高競力和管理水平。
7、引導(dǎo)和幫助企業(yè)增強風險防范意識，提高抵御風險的能力
在積幫助和促進企業(yè)健康發(fā)展的同時，要切實幫助和引導(dǎo)企業(yè)“居安思危”，不斷增強風險防范意識，切實提高抵御風險的能力，加強企業(yè)自律，規(guī)范企業(yè)開發(fā)經(jīng)營行為，努力維護和保持我市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的良好局面。
8、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取各種有效措施積應(yīng)對四季度可能會出現(xiàn)的信貸收縮、影響銷售的情況，繼續(xù)以合理的價格銷售商品房，加快售房款的回收速度，保持商品房銷售的平穩(wěn)增長
針對前一階段出現(xiàn)的商品房信貸資金投放量過大，流動性充裕的局面，中國人民銀行已經(jīng)決定在下一階段控制信貸資金的投放量，有關(guān)人士表示，10月份的信貸資金投放量控制在4000億之內(nèi)，較之上一階段有所減少。信貸資金減少后，流動性會得到控制，對于資金鏈有問題以及銷售情況不太好的開發(fā)商會有較大影響，對于有效的購房需求也會產(chǎn)生影響，從而影響到商品房的銷售量，因而要繼續(xù)引導(dǎo)開發(fā)商以合理的價格銷售商品房，加快售房款的回收速度，適時舉辦秋冬季房交會，采取各種有效促銷措施積應(yīng)對四季度可能會出現(xiàn)的信貸收縮、影響銷售增長等情況，促進和保持我市房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展。
