房?jī)r(jià)下行拐點(diǎn)確立 料明年一季度觸底

　　6月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，房?jī)r(jià)環(huán)比在經(jīng)過連續(xù)15個(gè)月上漲后，次出現(xiàn)環(huán)比下降。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局12日公布的數(shù)據(jù)顯示，6月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，較5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。專家認(rèn)為，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0.1%，說明全國(guó)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”正式確立。專家預(yù)計(jì)，下半年房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底。

　　對(duì)于下一步的政策走勢(shì)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人12日明確表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行整體上呈現(xiàn)積變化，部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。下一階段，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)文件及相關(guān)配套政策措施，嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，在支持居民合理住房消費(fèi)的同時(shí)，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房;繼續(xù)采取積措施，促開工、促銷售，努力增加普通商品住房供應(yīng)，加快推進(jìn)保障性住房建設(shè)和各類棚戶區(qū)改造;繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　趨勢(shì)：房?jī)r(jià)下半年有望維持跌勢(shì)

　　數(shù)據(jù)顯示，6月份，70個(gè)大中城市商品房銷售價(jià)格同比漲幅達(dá)11 .4%，較上月減少1個(gè)百分點(diǎn)，商品住宅銷售價(jià)格上漲15.8%，普通住宅銷售價(jià)格上漲15.2%，住宅銷售價(jià)格上漲18.0%。自4月份成為這輪房?jī)r(jià)同比增幅的高點(diǎn)后，連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)回落。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，今年剩余月份，這一增幅將持續(xù)回落，預(yù)期明年一季度出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

　　楊紅旭分析說，6月份，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比下降0 .1%，較5月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中新建住宅與上月持平，二手住宅下降0.1%。這是房?jī)r(jià)環(huán)比在經(jīng)過連續(xù)15個(gè)月上漲后，次出現(xiàn)環(huán)比下降。這說明全國(guó)房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”正式確立。下半年，房?jī)r(jià)將會(huì)維持下跌態(tài)勢(shì)，預(yù)期明年一季度會(huì)觸底。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然房?jī)r(jià)漲勢(shì)有所遏制，但同比漲幅仍舊高達(dá)兩位數(shù)。上海佑威房地產(chǎn)研究副主任陸騎麟分析說，全國(guó)6月房?jī)r(jià)同比漲幅仍處高位運(yùn)行，這與去年同期的基數(shù)相對(duì)較低有關(guān)，并且去年房?jī)r(jià)快速上漲階段主要集中在下半年和今年3、4月份，因此房?jī)r(jià)同比漲幅出現(xiàn)明顯回落至少要等到今年四季度左右，但房?jī)r(jià)同比漲幅出現(xiàn)回落說明調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)總監(jiān)林蕾認(rèn)為，從具體的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，全國(guó)房?jī)r(jià)仍還會(huì)繼續(xù)下行。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，新政已經(jīng)達(dá)到了預(yù)期效果，全國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭已經(jīng)得到了明顯的遏制。另外，根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，在二手房房?jī)r(jià)下跌之后新房房?jī)r(jià)開始隨之下滑，“現(xiàn)在的情況是，二手房?jī)r(jià)已經(jīng)明顯下跌，而新房這塊兒才剛開始。”

　　“從我們對(duì)北京、上海、深圳等城市的監(jiān)測(cè)結(jié)果分析來看，未來市場(chǎng)將呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌的態(tài)勢(shì)。”林蕾預(yù)計(jì)，在新政不變的情況下，新房?jī)r(jià)格的下調(diào)壓力會(huì)日趨增大，今年9、10月份新房或迎來全面下跌。直至明年初，降價(jià)態(tài)勢(shì)才會(huì)得到一定程度的遏制。

　　幅度：全年成交量或降兩成

　　在房?jī)r(jià)出現(xiàn)變動(dòng)的同時(shí)，據(jù)了解到，成交量、開發(fā)商資金鏈、供求關(guān)系等也在發(fā)生著變化。

　　1至6月，全國(guó)商品房銷售面積3 .94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15 .4%，增幅比1至5月回落7 .1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%。楊紅旭分析說，下半年，同比增幅還將持續(xù)回落，預(yù)計(jì)全年成交量將比去年出現(xiàn)兩成左右的下滑。

　　成交量的下滑也將令開發(fā)商的資金鏈在下半年經(jīng)受考驗(yàn)。數(shù)據(jù)顯示，1至6月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來 源3 3 7 1 9億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng)45.6%，增幅較1至5月減少11.6個(gè)百分點(diǎn)，自1至2月增幅觸頂之后，持續(xù)回落。接下來增幅將持續(xù)收窄，開發(fā)企業(yè)資金面將由寬松向緊張慢慢演變，預(yù)計(jì)下半年資金將出現(xiàn)一定程度的緊張局面，隨著恒大、萬(wàn)科綠地、保利等地產(chǎn)巨頭紛紛開始促銷，開發(fā)商降價(jià)現(xiàn)象將越來越普遍。

　　“從月度情況來看，6月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源為6431億元，比5月份上升，相較去年12月份和今年1至2月份則是大幅下降。這說明開發(fā)商資金面寬松的時(shí)候已經(jīng)過去。”楊紅旭說。

　　在資金鏈之外，開發(fā)商在下半年還將應(yīng)對(duì)供大于求集中顯現(xiàn)的情況。上海易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示，1至6月商品房新開工8.05億平方米，同比增長(zhǎng)67.9%，漲幅較1至5月回落4.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)位于歷史高位，但增幅已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，接下來數(shù)月，將會(huì)持續(xù)回落。商品房新開工面積的超速增長(zhǎng)，有助于增加2010年商品房供應(yīng)量，從而逆轉(zhuǎn)商品房供不應(yīng)求的格局，有助于調(diào)整房?jī)r(jià)。當(dāng)前部分城市已現(xiàn)供大于求的格局，下半年會(huì)集中顯現(xiàn)。

　　林蕾表示，數(shù)據(jù)顯示，上半年無(wú)論是在施工面積、新開工面積、竣工面積、土地購(gòu)置面積，均有大幅上漲。這意味著，未來一段時(shí)間將有大量供應(yīng)入市，但在新政影響下，需求沒有增加，這將導(dǎo)致供需矛盾減緩甚至逆轉(zhuǎn)的情況發(fā)生。

　　“如果開發(fā)商不采取停工緩建的話，大規(guī)模供應(yīng)將伴隨著大范圍降價(jià)，在三季度大地影響市場(chǎng)和買賣雙方心理。”林蕾說，從現(xiàn)在已公布的上市公司年中報(bào)看，相當(dāng)一部分企業(yè)上半年未能完成原計(jì)劃銷售任務(wù)的一半。

　　據(jù)了解，近期各地二手房市場(chǎng)表現(xiàn)也十分低迷，成交價(jià)格繼續(xù)下跌。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，和5月份相比，6月各大城市二手住宅成交量均有不同程度回升。但由于上月水平乃是歷史低位，因此，盡管有所回升，成交量的值水平卻并不高，市場(chǎng)依然十分低迷。根據(jù)中原統(tǒng)計(jì)，上海、廣州和天津二手房住宅成交量環(huán)比增加約2 0 %;北京環(huán)比增加1.5%。

　　根據(jù)中原所監(jiān)測(cè)的新增盤源量、新增客戶量及業(yè)主掛牌價(jià)格變化等數(shù)據(jù)來看，近期業(yè)主心態(tài)仍處于弱勢(shì)，掛牌價(jià)格持續(xù)下調(diào)。而由于買賣市場(chǎng)的冷淡，業(yè)主放盤意愿并不積，而客戶也仍在觀望。

　　表態(tài)：調(diào)控政策仍將繼續(xù)

　　隨著各種傳聞的不斷出現(xiàn)，樓市調(diào)控走向的不確定性似乎在逐漸增加。不過，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門明確表示，調(diào)控政策仍將繼續(xù)。對(duì)于后續(xù)調(diào)控政策走向問題，專家認(rèn)為，目前諸多調(diào)控政策效果尚未完全顯現(xiàn)，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)有待觀察。如果樓市調(diào)控不能達(dá)到預(yù)期，不排除會(huì)有后續(xù)政策跟進(jìn)，但短期內(nèi)處于對(duì)調(diào)控效果的監(jiān)測(cè)期，出臺(tái)新的政策會(huì)比較謹(jǐn)慎。

　　中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的《2010年上半年房地產(chǎn)政策分析及走勢(shì)展望》報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于地方政府而言，相比于過往政策，新“國(guó)十條”已十分嚴(yán)厲，鑒于各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況不同，倘若地方細(xì)則再過于嚴(yán)格，出現(xiàn)房地產(chǎn)投資大量收縮，市場(chǎng)度萎靡狀況的可能性將增大，從而對(duì)樓市及實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展均會(huì)造成為不利的影響。因此，地方細(xì)則為避免市場(chǎng)下行的硬著陸，對(duì)需求方面的嚴(yán)格管控已相對(duì)“松動(dòng)”，近期調(diào)整方向更傾向集中于確保供給與規(guī)范市場(chǎng)交易秩序等方面，過嚴(yán)政策恐難再出。

　　中原地產(chǎn)也認(rèn)為，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，樓市短期內(nèi)出臺(tái)重大政策的可能性較小，更多的可能是對(duì)前期新政的細(xì)化和落實(shí)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)確實(shí)都面臨一些不確定性因素，比如擔(dān)心三、四季度經(jīng)濟(jì)增速有所回落，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)二次探底等等，這些都給下一步的樓市調(diào)控帶來了不確定性因素，至于更嚴(yán)厲的調(diào)控政策會(huì)否出臺(tái)仍有待觀察。

　　近期有關(guān)部門也紛紛表態(tài)稱，樓市調(diào)控將繼續(xù)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人12日明確表示，將督促各 地 繼 續(xù) 堅(jiān) 定 不 移 地 貫 徹 國(guó) 發(fā)〔2010〕10號(hào)文件及相關(guān)配套政策措施。國(guó)土資源部近日也明確提出，下半年國(guó)土資源工作的重要內(nèi)容之一是積參與房地產(chǎn)調(diào)控。

　　陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持當(dāng)前的調(diào)控力度，“雖然目前已經(jīng)看到了一些調(diào)控效果，但更大的調(diào)控作用和效果，還需要更長(zhǎng)的時(shí)間才能充分表現(xiàn)出來。加大保障房建設(shè)、規(guī)范市場(chǎng)管理、信貸政策執(zhí)行等政策效果都不是立即顯現(xiàn)的，我們至少需要半年以上的時(shí)間才能看到比較充分的市場(chǎng)效果。”

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究主任徐楓說：“從數(shù)據(jù)來看，兩個(gè)月內(nèi)成交量基本上跌了6至7成，但是我認(rèn)為這樣的跌幅再持續(xù)三個(gè)月也不為過，也有這樣才能更好地?cái)D出泡沫。”