不動產(chǎn)登記基礎(chǔ)政策解讀！你想問的都在這

       1、什么是不動產(chǎn)和不動產(chǎn)登記？

       不動產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

       2、不動產(chǎn)登記的主要內(nèi)容有哪些？

       不動產(chǎn)登記的內(nèi)容是不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項，包括：

       (1)不動產(chǎn)的自然屬性。如：面積、空間、用途等。

       (2)不動產(chǎn)權(quán)利歸屬。如：權(quán)利人是誰，權(quán)利來源是什么，以及權(quán)利的期限等。

       (3)不動產(chǎn)權(quán)利的變化情況。如變更了權(quán)利人等。

       3、不動產(chǎn)登記包括哪些類型？

       不動產(chǎn)登記的類型包括：不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記以及注銷登記；其他特殊登記類型包括更正登記、異議登記、預告登記、查封登記等。

       不動產(chǎn)首次登記，主要是指不動產(chǎn)權(quán)利的第一次記載于不動產(chǎn)登記簿，如實踐中的總登記和初始登記。

       變更登記，主要針對不動產(chǎn)權(quán)利人的姓名或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變化的情形。

       轉(zhuǎn)移登記，主要針對不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，如買賣、繼承、贈與、以不動產(chǎn)作價入股等，這是最為普遍的一種登記類型。

       注銷登記，是指因不動產(chǎn)權(quán)利的消滅等而進行的登記。

       更正登記，一般是指登記機構(gòu)根據(jù)當事人的申請或者依職權(quán)對登記簿的錯誤記載事項進行更正的行為。

       異議登記，是指登記機構(gòu)將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利所提出的異議申請記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

       預告登記，是為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。

查封登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)人民法院等提供的查封裁定書和協(xié)助執(zhí)行通知書，將查封的情況在不動產(chǎn)登記簿上加以記載的行為。

       4、 依申請登記的不動產(chǎn)登記程序包括哪些環(huán)節(jié)？

       根據(jù)國土資源部《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》（試行）的規(guī)定，依申請登記的不動產(chǎn)登記程序主要包括以下五個環(huán)節(jié)：

       第一，申請。不動產(chǎn)登記申請是不動產(chǎn)申請人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出的進行登記的請求，是開始不動產(chǎn)登記程序的第一個環(huán)節(jié)。通常情況下，當事人不申請，登記機構(gòu)不得辦理登記。

       第二，受理。受理是登記機構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。受理的過程實際上相當于初步審查，例如，申請人提交的材料是否齊全，申請材料上的內(nèi)容與申請登記的事項是否相符，申請形式是否符合法定要求，申請材料的內(nèi)容之間是否相互對應等。

       第三，審核。不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理登記申請人的登記申請后，需要對申請登記的事項進行進一步審核，最終作出予以登記或者不予登記的決定。

       第四，登簿。登簿是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)對符合登記條件的登記事項在登記簿中予以記載的行為。不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿時，標志著登記程序完成。

       第五，發(fā)證。發(fā)證是指登記程序完成后，依法向符合條件的申請人核發(fā)不動產(chǎn)權(quán)證書或登記證明。

       5、不動產(chǎn)登記的辦理時限是多少？

       《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)，法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，審查時限并不包括公告的時間，也就是說，有的不動產(chǎn)登記類型如果需要公告的，其公告的時間是不計算在30個工作日之內(nèi)的。孝感市本級在全面優(yōu)化辦事流程的基礎(chǔ)上，將不動產(chǎn)登記的辦結(jié)時限縮短至首次登記、轉(zhuǎn)移登記、預告登記、抵押登記等3個工作日，注銷登記、查封登記即時辦結(jié)。

       6、不動產(chǎn)登記必須由雙方共同申請嗎?

       不動產(chǎn)登記申請應當以共同申請為基本原則，以單方申請為例外。共同申請是不動產(chǎn)登記申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生物權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。對于因此產(chǎn)生的不動產(chǎn)登記，如果當事人不共同申請，登記機構(gòu)就無法完整了解當事人的真實意思，也就無法保證登記結(jié)果的正確性。

       另外，條例也規(guī)定了一些可以由當事人單方申請的情況：第一類是尚未登記的不動產(chǎn)首次申請登記的情形；第二類是繼承，接受遺贈取得不動產(chǎn)權(quán)利的情形；第三類是經(jīng)過國家公權(quán)力確認導致物權(quán)變動的情形，包括司法行為、仲裁行為和政府行政行為；第四類是權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況變化，申請變更登記的情形；第五類是不動產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動產(chǎn)權(quán)利，申請注銷登記的情形；第六類是申請更正登記和異議登記的情形；第七類是法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當事人單方申請的情形。這屬于兜底性的規(guī)定，涵蓋了其他可以由當事人單方申請的情形。

       7、什么時候可以撤回不動產(chǎn)登記申請?

       登記機構(gòu)將登記事項記載于不動產(chǎn)登記簿之前的這段時間里，申請人可以撤回登記申請。登簿之后，不動產(chǎn)物權(quán)就已經(jīng)成立，是不能撤回不動產(chǎn)登記申請的。

       8、房屋買賣合同生效，房屋所有權(quán)就自動轉(zhuǎn)移了嗎？

       房屋買賣合同生效之后的法律效力與辦理不動產(chǎn)登記產(chǎn)生的法律效力是不同的。合同效力的判斷主要依據(jù)《合同法》，合同生效之后，簽訂合同的當事人應當履行合同約定的義務(wù)，買方有義務(wù)按約定支付價款，賣方有義務(wù)協(xié)助買方及時到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理轉(zhuǎn)移登記。但是，買賣合同本身并不能產(chǎn)生物權(quán)效力，也就是說，合同生效不等于所有權(quán)變動，只有辦理了不動產(chǎn)登記，才產(chǎn)生物權(quán)變動的法律效力。

       舉例來講，甲與乙簽訂了房屋買賣合同，約定：甲將自己的一處房屋賣給乙，乙支付一定的價款，雙方在合同上簽字，一式兩份。此時，合同成立并生效，甲有義務(wù)與乙到不動產(chǎn)登記部門辦理登記，乙有義務(wù)按時足額支付給甲房款，但是該房屋所有權(quán)屬仍屬于甲。合同生效后，甲與乙到不動產(chǎn)登記機構(gòu)辦理登記，將相關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿，然后，該房屋的所有權(quán)從甲轉(zhuǎn)移到乙，乙成為該房屋的所有權(quán)人。

       9、申請登記時需提交哪些材料?

       申請人應當提交下列材料，并對申請材料的真實性負責：

       ①登記申請書；

       ②申請人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書；

       ③相關(guān)的不動產(chǎn)權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件、不動產(chǎn)權(quán)屬證書；

       ④不動產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；

       ⑤與他人利害關(guān)系的說明材料；

       ⑥法律、行政法規(guī)以及本條例實施細則規(guī)定的其他材料。

       以新建商品房轉(zhuǎn)移登記為例，需要提交的材料主要包括：

       ①不動產(chǎn)登記申請表；

       ②申請人身份證明：單位：企業(yè)法人需提供《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》及組織機構(gòu)代碼證(復印件)；法定代表人或負責人身份證明（復印件）；代理申請的，應當提供授權(quán)委托書、代理人身份證明（復印件）；個人： 身份證明（復印件）、婚姻關(guān)系狀況證明(復印件)或婚姻狀況承諾書、委托辦理的提供委托人與代理人現(xiàn)場簽訂的授權(quán)委托書或授權(quán)委托公證書、代理人身份證明（復印件）；限制民事行為能力人和無民事行為能力人必須由其監(jiān)護人代理申請。

       ③不動產(chǎn)權(quán)屬證書（或土地使用證及房屋所有權(quán)證）；

       ④商品房買賣合同；

       ⑤宗地圖、宗地界址點坐標及房產(chǎn)測繪成果報告；

       ⑥權(quán)籍調(diào)查表；

       ⑦契稅完稅或者減免稅憑證；

       ⑧其他必要材料。

       10、新證與老證有什么不同?

       新證與老證的區(qū)別，大致可以歸納為四點：一是，證書變了。現(xiàn)在的證書統(tǒng)一為：《不動產(chǎn)權(quán)證書》、《不動產(chǎn)登記證明》。二是，現(xiàn)在的證書上，增加了一個二維碼，作為存儲不動產(chǎn)登記信息的標識。只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲取不動產(chǎn)權(quán)證的編號、不動產(chǎn)單元號碼等相關(guān)信息。三是，證書上既有土地信息，也有房屋信息，內(nèi)容比原來得多，更細。比如，新的《不動產(chǎn)權(quán)證書》上的圖紙就有兩張，一張是宗地圖，反映的是土地的界址、界線、鄰宗地等信息；另一張是房屋平面圖，反映的是建筑物、構(gòu)筑物在宗地上的具體位置。

       11、不動產(chǎn)登記后，原有的房屋土地證是否需要更換？

       不需要。不動產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動產(chǎn)權(quán)利，不因登記機構(gòu)和登記程序的改變而受到影響。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后，無論是依法頒發(fā)的新版證書，還是因沒有完成機構(gòu)和職責整合，不具備頒發(fā)新證書而繼續(xù)頒發(fā)舊證書的，以及條例實施前，有關(guān)部門依法頒發(fā)的各類證書，都繼續(xù)有效，新版證書和舊版證書在一段時間內(nèi)并行有效。等到依法辦理轉(zhuǎn)移變更登記時，逐步更換為新的不動產(chǎn)登記簿證。

       12、哪些登記類型需要實地查看?

       屬于下列情形的，不動產(chǎn)登記部門應當實地查看：一是房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記。二是在建建筑物抵押權(quán)登記。三是因不動產(chǎn)滅失導致的注銷登記。四是不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為需要實地查看的其他情形。

       13、誰有權(quán)查詢不動產(chǎn)登記資料？

       關(guān)于查詢主體，按照《物權(quán)法》、《不動產(chǎn)登記暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。我市各級國土資源部門的不動產(chǎn)登記中心依法免費提供不動產(chǎn)登記信息社會查詢服務(wù)

       具體講，下列人員可以查詢相應的不動產(chǎn)信息：

       ①權(quán)利人可以查詢、復制不動產(chǎn)登記資料；

       ②因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可以查詢、復制不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動產(chǎn)查封、抵押、預告登記、異議登記等狀況；

       ③人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)、監(jiān)察機關(guān)等可以依法查詢、復制與調(diào)查和處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料；

       ④其他有關(guān)國家機關(guān)執(zhí)行公務(wù)依法查詢、復制不動產(chǎn)登記資料、依照本條規(guī)定辦理。

       ⑤涉及國家機密的不動產(chǎn)登記資料的查詢，按照保守國家秘密法的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

       查詢不動產(chǎn)登記資料應當提交下列材料：

       ①查詢申請書；

       ②申請人、代理人身份證明材料，授權(quán)委托書，境外委托人應當提交經(jīng)過公證或者認證的授權(quán)委托書；

       ③利害關(guān)系人查詢的，提交存在利害關(guān)系的證明材料。

       ④有關(guān)國家機關(guān)查詢的，應當提供本單位出具的協(xié)助查詢證明材料、工作人員的工作證。

       14、“小產(chǎn)權(quán)房”能否申請不動產(chǎn)登記？

       不動產(chǎn)登記是按照《物權(quán)法》的要求，依法保護不動產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益的行為，不可能登記不合法的內(nèi)容。根據(jù)我國現(xiàn)有法律，“小產(chǎn)權(quán)房”違反了《土地管理法》有關(guān)規(guī)定，從誕生之日起就沒有取得合法的身份，將其納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是沒有依據(jù)的。所以“小產(chǎn)權(quán)房”不可能準予登記。近年來，國務(wù)院、國土資源部、住建部先后三令五申，明確指出小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)是違法的，不得登記發(fā)證。希望廣大群眾不要購買小產(chǎn)權(quán)房，以免財產(chǎn)損失。

來源：孝感市自然資源和規(guī)劃局

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