朱中一:房地產調控長效機制已形成草案

　　昨日，包括經濟學家、機構組織、企業(yè)、金融專家等在內，上述熱點展開系列對話，秉持“交流與互動、有論有談，新銳思想激烈碰撞”的宗旨，尋找行業(yè)發(fā)展新思路，推動行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。
 

　　關鍵詞 | 房地產調控
 

　　朱中一：調控長效機制還在論證中
 

　　近期“房地產調控長效機制已形成草案，具體方案或在10月份有眉目”的消息在市場上流傳，昨日得到中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一的證實，“國務院有關部門制定的全國城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃和促進房地產平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制還處在論證階段，估計還要三個月時間才能逐步清晰和大家見面。”
 

　　“長效機制毫無疑問是改革的一部分。”他指出，長效機制的內容應該包括如何完善住房制度、調控的機制、財稅制度以及住宅產業(yè)化等問題。并且，長效機制會對現(xiàn)有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所影響。朱中一強調，長效機制至少需要五年時間才能正式出臺，并會在改革過程中根據市場情況進行實時更新。
 

　　朱中一在論壇發(fā)表了題目為《積穩(wěn)妥地推進以人為核心的城鎮(zhèn)化 促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展》的演講，他指出，積穩(wěn)妥地推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化是對粗放式城鎮(zhèn)化發(fā)展模式的轉型，必須要有戶籍制度、土地管理制度等一系列制度創(chuàng)新做保證;房地產業(yè)是城鎮(zhèn)化的重要載體，兩者有按其規(guī)律和百姓的需求推進，才能良性互動，終讓廣大的人民群眾受益。
 

　　他認為，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化需要加快轉變城市發(fā)展方式和房地產業(yè)發(fā)展方式，加大綠色建筑和綠色生態(tài)城區(qū)的建設力度;要積引導商業(yè)地產、旅游地產等非住宅類地產的發(fā)展。
 

　　關鍵詞 | 地產業(yè)成長
 

　　巴曙松：城鎮(zhèn)化發(fā)展不同階段對房地產需求不同
 

　　在論壇上，多名學者稱城鎮(zhèn)化給房地產帶來了機會，經濟學家、國務院發(fā)展研究金融所副所長巴曙松表示，在城鎮(zhèn)化不同的發(fā)展階段，對房地產需求不一樣，所需要開發(fā)的主要產品也隨之不同。
 

　　巴曙松表示，從國際經驗來看，城鎮(zhèn)化先是人的城鎮(zhèn)化，而人的城鎮(zhèn)化主要表現(xiàn)為勞動力在不同行業(yè)的重新配置，這個發(fā)展階段不一樣，勞動力的配置不一樣，對房地產的需求會不一樣。服務業(yè)主導的經濟體和制造業(yè)主導的經濟體，房地產需求差異非常大。
 

　　他還稱，中國經濟有一個很重要的點，是區(qū)域差異非常大，可能在一線城市是服務業(yè)占比已經比較大，但是在中西部這些地區(qū)，可能還是一個制造業(yè)占主導的經濟格局。
 

　　他進一步談到，房地產業(yè)面對的是結構性不平衡的問題，一線城市依然供不應求，二三線城市庫存積壓比較大，房企需要找到新的增長點。
 

　　如何找到新的行業(yè)成長曲線?巴曙松表示，整個房地產行業(yè)顯著的、全國性的總量上供不應求的階段已經過去了，剩下的是結構性不平衡的問題，其中一個很重要的衡量指標是家庭套數比。“十年前套數比可能是0.6-0.7，現(xiàn)在已經接近1，短缺時代已經過去了。”
 

　　關鍵詞 | 融資渠道
 

　　任志強：沒有嚴重缺錢的房企
 

　　在論壇上，與會專家普遍認為，當前大部分房企資金較為寬裕，有融資需求的房企多是出于再擴張考慮，企業(yè)關注更多的是融資渠道的成本問題。
 

　　華遠地產股份有限公司董事長任志強認為，當前缺錢的有少數財務不透明，或者是公司狀況比較差的企業(yè)，整體看來，不管從統(tǒng)計數據還是從報表上看，沒有嚴重缺錢的企業(yè)。他認為，開發(fā)商今年有望保持30%以上的自有資金的增長，現(xiàn)在房地產商真正關心的是融資成本。由于境外融資的利率比國內銀行標準貸款利率還低，所以凡是有境外渠道的企業(yè)都從境外融資。經初步估算，龍湖、建業(yè)、萬科等幾家境外上市公司融資已超過600億元到800億元，規(guī)模非常大。
 

　　路勁地產集團董事局主席單偉豹認為，今年上半年房地產行業(yè)運行數據都比較正常，既沒有放緩也沒有過速增長的傾向，上半年國內房地產投資同比增長20.3%，施工面積增長15.5%，銷售面積增長28.7%，其中住宅方面增長了30%，主流企業(yè)銷售回款比較理想。
 

　　趙駒：今年將有十來家房企在香港上市
 

　　“開發(fā)商手中的現(xiàn)金比較富裕，一方面是銷售回款比較好，另外一方面是境外的融資渠道比較通暢。”瑞銀證券董事總經理、瑞銀投資銀行中國區(qū)主席趙駒介紹，相當部分房企都有境外融資的渠道，別是紅籌房企、境內的房地產企業(yè)以各種方式在香港市場發(fā)行了大量的美元債券。
 

　　今年已有萬科、世茂、河南建業(yè)、雅居樂、奧園、合生創(chuàng)展等房企，都在五月前的窗口期進行了大量的融資，且以債券為主。
 

　　雖然近期多家房企公布再融資方案，但證監(jiān)會目前并未松口。趙駒接受采訪時表示，現(xiàn)在房企在香港上市以后大量轉向境外融資，在香港上市是目的之一。目的之二是希望在香港利用債務資本進行融資。盡管通過債務資本進行融資速度緩慢，但前景還是非常不錯的。 “今年大概還有十來家地產公司準備在香港主板上市。”
 

　　盡管當前主流房企資金供給不成問題，但是資金的風險結構配置仍值得關注，房地產需要的是中長期穩(wěn)定運行，企業(yè)不能光靠回款，仍需審時度勢及時調整經營策略與產品結構。
 

　　——中國城鄉(xiāng)建設經濟研究所所長陳淮