華生:房地產稅應謀定而后動

　　政府征收房地產稅，用于城市建設維護和社區(qū)服務，與土地所有權交易無關。如英國的房產，大量是帶地權的別墅，稱為Freehold。也有是不帶地權，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但所有權或使用權產權人都一樣要交房地產稅。我國目前的居民住宅產權，名義上是50年或70年，實際上到期政府沒有也不可能收回。拆遷補償時無論已使用多少年，還是又新給一個70年產權。二手房交易也不是按產權剩余年限論價。這說明，在我國正式開征房地產稅時，有必要像農地承包期一樣，明確房屋土地使用權也是長期不變。這樣在法律上明確了居民用房的土地產權。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權長期不變的制度，也為房地產稅的開征澄清了誤區(qū)。

　　房地產保有稅并非有百利而無一弊。由于房地產保有稅是按時間征稅，如同租房按時間交租金一樣，因此，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損，都會將房地產保有稅基本轉嫁給租房者，從而大大推高租金的價格。這樣如果在公租房建設還沒有真正大規(guī)模建成并投入市場之前，象有人建議的那樣匆匆變通開征房產稅，會象我們在一些城市已經看到的苗頭那樣，將急劇推高房租的價格，結果這個稅對抑制房地產投機投資作用有限，反而恰恰打擊了弱勢的廣大租房階層，那完全事與愿違了。

　　關于房地產稅的開征問題一直論不休，質疑其合法性的有之，稱開征客觀困難重重者有之。其實，對住宅征收房地產保有稅是國際慣例。許多國家早已有了成熟的做法和經驗。在我國積籌備開征房地產稅，對轉變政府職能，推動地方政府從土地財政轉為稅收財政，對合理引導住房消費，對于調整收入分配乃至反腐倡廉，都有重大意義。問題的關鍵是要把引進房地產稅這樣一個前所未有的大稅種放在整體稅制改革和稅負有增有減的大框架下統(tǒng)籌規(guī)劃，而不是簡單地看作是增加了一個新稅源。因此，我們必須做好各方面的包括法律和信息條件上的充分準備，而不能等閑視之，更不能抱有僥幸心理，草率從事。

　　開征房地產稅，先需要澄清兩大認識誤區(qū)。一是我國城鎮(zhèn)居民有土地使用權，沒有所有權，在土地已繳納出讓金的情況下，是否是重復收租，是否可以開征。應當指出，政府征收房地產保有稅，用于城市建設維護和社區(qū)服務，與土地所有權交易無關。如英國的房產，大量是帶地權的別墅，稱為Freehold，也有是不帶地權，土地是租的，如公寓的套房往往是lease hold，但使用權產權人一樣要按期交房地產稅。因此從本質上說，房地產稅并不是對所有權征稅，而是對房地產實際占用和受益人按占用時間征稅。同時，我國目前的居民住宅產權，名義上是50年或70年，實際上到期政府沒有也不可能收回。危舊房屋損毀或拆遷補償時無論已使用多少年，還是又新給一個70年產權。二手房交易也不是按產權剩余年限論價。這說明，目前我國城鎮(zhèn)居民的幾十年土地使用權象當初農民的30年承包權一樣，在法律上還是模糊概念。所以，在我國正式開征房地產稅時，有必要像農地承包期一樣，明確房屋土地使用權也是長期不變。這樣在法律上肯定了居民用房的土地產權。統(tǒng)一了城鄉(xiāng)土地使用權長期不變的制度，既是我國法治建設的一大進步，也為房地產稅的開征澄清了誤區(qū)。

　　另一個誤區(qū)是目前有關部委提議的房產稅，即繞開土地和新稅種立法，借用企業(yè)和單位經營性使用房產的房產稅，擴大到居民住宅。這個做法存在三個弊病:

　　一是張冠李戴，名不正言不順。住宅不斷貶值的是房，不斷增值的是地，沒有地的房怎么計算原值，又怎么評估市場價?征稅標的物的價格說不清楚，這個稅沒法征。而且繞開地的房產稅名不符實，會大大增加征收的難度。把征收的標準定的低，會增加大眾的負擔和產生新的不公平；定的高了征不來多少錢，又把一個任重道遠的大稅種的意義變的很小。

　　二是過于勉強。當年房產稅條例的本意是對單位經營性的房產余值征稅?，F在若借用這個稅延伸到居民住宅，能對居民持有多套房征稅，因為那樣還勉強可以定義為經營性質，但永遠無法把居民自住房定義為經營性去征稅。這樣這個稅種的適用范圍很有限，起不到應有的各種功能，而且為以后普遍開征房地產稅設置了障礙。同時，現在單位的經營性房產是按原值的一定比例征收的，居民房產若象建議的那樣按市價來征，成了一稅兩制，而且是單位經營性的稅輕，居民住房反而重，邏輯上也講不通。

　　三是臨時性強，必要性小。因為稅收制度具有穩(wěn)定性，不能因抑制投資需求和市場過熱開征，因市場冷落蕭條緩征免征。其實房地產稅作為按保有時間來計稅的稅種，對投資房產的短期炒作幾乎完全不起作用，對投資的抑制作用也很間接有限，真正能夠有效控制投機投資需求的稅種是個人所得稅和土地增值稅。因為所有投機投資都是為了轉賣獲利，如果對獲利所得嚴格征稅，投機投資的動力自然小了。因此沒有必要臨時性地隨意擴展房產稅的適用范圍，讓其勉強去發(fā)揮并不在其范圍的作用，同時又堵塞了今后改革的道路。

　　全面開征真正的房地產保有稅意義為重大，其主要功能是調節(jié)住房不同層次的需求，抑制財產和收入分配差，因此其難度和阻力也大，需要分步推進，可以采取的措施是：

　　啟動立法程序，形成改革共識。房地產稅是我國次依財產對家庭為單位征稅。從過去源于收入的代扣代繳，到依財產而要居民住戶從口袋里拿出錢來去交稅，既涉及到稅收征管方式的根本調整，又涉及到人們納稅方式和納稅習慣的重大改變。對于必然會出現的大量沒有按期甚至不來納稅的戶主，如何催交征管，又如何通過司法程序解決納稅分歧和保證執(zhí)行到位，都是我們在過去稅源處代繳代扣時所從未遇到的新問題，也是關系到既保證稅收的嚴肅性和強制性，又維護社會和諧穩(wěn)定的大問題。這樣公平負擔成為其成敗的關鍵。因而它要與個人所得稅從分項扣除到依家庭綜合扣除計征的改革同步協(xié)調，才能相互補充促進和相得益彰。同時，還需要對現在為混亂的各類房屋和土地產權的情況進行全面清理，從法律上明確城鎮(zhèn)房產的土地使用權，這樣才能為普遍開征房地產稅鋪平道路?？梢院敛豢鋸埖卣f，在我國全面開征房地產保有稅不是稅收制度的重大變革，也是經濟改革、社會改革乃至政治改革的重要內容，從而必然是一場硬仗。因此，要全面籌劃并立即著手開征前的必要準備工作。

　　房地產登記工作的全面信息化和全國聯網。由于房產實名登記的基礎工作相當完備，又有戶籍制度和身份證制度配合，在當今計算機信息技術條件下，做到全國全部城鎮(zhèn)房地產信息準確、按家庭聯網可查并不困難。這項工作要開始啟動，會立即產生多方面的震懾作用，估計一大批貪官和其他眾多隱瞞其真實收入者會現形。

　　數據分析測算和選擇確定方案。要學習國外的成熟經驗，對現有城鎮(zhèn)住房進行總體分級分類，對號入座，定期統(tǒng)一調整應稅額，而不糾纏于每套住宅具體和動態(tài)的市場估值。根據我國目前的實際情況，房地產稅的全面開征需要分步、分階段和分區(qū)域逐步展開。一是可以先從房價上漲較快、房價收入比較高、人均住房條件差異大的城市開始，二是可以先從持有多套、超大面積住宅和豪華型公寓和別墅開始，逐步過渡到普遍和全面的開征。為了減低難度，可以在若干城市先行試點，取得經驗，再行推廣。各城鎮(zhèn)的征收標準也應在國家統(tǒng)一規(guī)定的大區(qū)間內有所不同，形成不同城鎮(zhèn)住房保有成本的差異，引導人口流動的合理布局。

　　從這里我們也可以看出，房地產保有稅并非有百利而無一弊。由于房地產保有稅是按時間征稅，如同租房按時間交租金一樣，因此，所有出租房子的房東為了保證自己的收益不受損，都會將房地產保有稅基本轉嫁給租房者，從而大大推高租金的價格。這樣如果在公租房建設還沒有真正大規(guī)模建成并投入市場之前，象有人建議的那樣匆匆變通開征房產稅，會象我們在一些城市已經看到的苗頭那樣，將急劇推高房租的價格，結果這個稅對抑制房地產投機投資作用有限，反而恰恰打擊了弱勢的廣大租房階層，那完全事與愿違了。因此，對開征房地產稅這樣重大改革，一定要周密計劃、嚴格論證、廣泛聽取不同意見，形成改革共識，遵循法律程序，切忌把大事看小，閉門造車，把好事辦壞，或者雷聲大雨點小，不了了之?？傊?，有真正凝聚改革動力和共識，才可能突破既得利益格局的種種牽制和阻礙，實現這項意義深刻的重大制度變革。