二線城市房價漲跌互現(xiàn) 有相當(dāng)規(guī)模資金流向樓市

     新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺近３個月來，記者分赴我國東部、中部和西部地區(qū)采訪時發(fā)現(xiàn)，與一線城市樓市“價跌量縮”相比，二線城市的降價效果似乎并不明顯，有的房價略有降低，還有的不降反升，更有一些城市房價雖然“低迷”，卻與調(diào)控政策并無直接關(guān)聯(lián)，而是另有“隱情”。

    成都 大連 青島

    樓市“虛火”略有降溫

    數(shù)據(jù)顯示，６月份成都主城區(qū)商品住宅成交４８１１套，環(huán)比下跌了２１．１％。成都是獲批綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的省會城市，與一線城市的境遇類似，土地流拍、成交下滑、價滯量跌，成為調(diào)控以來成都樓市的關(guān)鍵詞。

    ５月２１日，在成都市調(diào)控以來次主城區(qū)土地拍賣中，六宗土地有兩宗因無人出價而流拍。數(shù)據(jù)顯示，４月份起住宅用地成交均價從高位回落，５月份環(huán)比下跌近４９％，６月份跌幅回落。

    進(jìn)入６月，大連樓市多個樓盤出現(xiàn)“個位數(shù)成交”，萬科魅力之城、成潤萬家等項目陸續(xù)推出了全款打折優(yōu)惠。青島作為早出臺地方調(diào)控細(xì)則的城市之一，６月份住宅成交下跌幅度達(dá)到５２％。

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有的二線城市，個別銀行開始暗地放寬房貸標(biāo)準(zhǔn)，一些投資者仍能以零付買數(shù)十套房子，這些都應(yīng)是下一步調(diào)控的重點(diǎn)所在。

    沈陽 呼和浩

    投資等因素使房價漲勢強(qiáng)勁

    作為我國東北的城市，沈陽樓市一直波瀾不驚。在全國１５個副省級城市中，這里的房價排名經(jīng)常是倒數(shù)，然而２００９年進(jìn)入了“快速上升通道”。當(dāng)年１月，遼寧省贏得２０１３年全運(yùn)會承辦權(quán)，沈陽市成為主會場，全年商品房均價漲幅達(dá)１４％。

    今年５月，沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)獲批綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)。５月，商品房合同備案均價同比上漲３７％，環(huán)比上漲近７％。恒大地產(chǎn)在全國多個城市統(tǒng)一降價之際，在沈陽樓盤卻每平方米漲了１００多元。

    此外，據(jù)測算，目前沈陽投資性購房比例接近３０％，而一年前為１０％左右。同時，沈陽也成為開發(fā)商的投資熱土，全國房地產(chǎn)綜合實(shí)力排名前３０名開發(fā)企業(yè)，七成以上已在沈陽投資。

    調(diào)控政策實(shí)施以來，呼和浩樓市呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢。５月，市區(qū)新建商品房銷售平均價格為４７１３元/平方米，同比增長２０．１７％，環(huán)比增長４．９９％。“呼和浩市區(qū)住房，１０％到２０％被外地人購買，這也刺激了當(dāng)?shù)氐姆績r上漲。”內(nèi)蒙古財經(jīng)學(xué)院教授梁榮認(rèn)為，投資、投機(jī)等因素對二線城市樓市的拉動不可小視。

    世界華人不動產(chǎn)學(xué)會會長李明說，遏制投資、投機(jī)需求是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的核心目標(biāo)。要達(dá)到此目標(biāo)，地方政府還需出臺細(xì)則，切實(shí)落實(shí)調(diào)控政策，嚴(yán)格控制房價過快上漲。

     長沙 重慶

    保障房因素導(dǎo)致“價格洼地”

    一直準(zhǔn)備買房的湖南長沙市民范青發(fā)現(xiàn)，調(diào)控近３個月，很多新老樓盤價格基本上“濤聲依舊”：宣傳起價每平方米５０００多元送１０００元裝修，到實(shí)地一看，“裸房價”基本還在調(diào)控前的位置。在長沙，樓市對調(diào)控的反應(yīng)似乎并不敏感，顯示出異乎尋常的平靜，“房價洼地”成為外界對當(dāng)?shù)胤績r的基本判斷。

    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“房價洼地”，與“回報地”“定向房”有很大關(guān)系。大約２００７年以前一個時期，長沙市大量采用土地回報方式，刺激民間資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，“回報地”開發(fā)使長沙住宅供應(yīng)量長期居高不下。２００８年起，長沙又在全國率先推行了經(jīng)適房貨幣補(bǔ)貼，一年解決了１．２萬戶低收入家庭住房問題。此外，還有相當(dāng)一部分公職單位與開發(fā)商合作，進(jìn)行“定向房”開發(fā)，向本單位人員提供大量低于市場價格的“定向房”。

    與長沙類似的還有重慶、長春等城市。“非市場化住房供應(yīng)多，是這些城市的共同點(diǎn)。”中國住宅研究會副會長顧云昌說，這些舉措成功抑制了當(dāng)?shù)胤績r較快上漲。

    調(diào)查顯示，本輪樓市調(diào)控以來，有相當(dāng)規(guī)模的資金開始流向二、三線城市的樓市，這將成為未來房價上漲的重要推手。而同時，部分二線城市認(rèn)為與北京、上海等一線城市比，當(dāng)?shù)胤績r不高，調(diào)控應(yīng)該因地制宜，不要一刀切，也為將來房價走高預(yù)留了政策空間。

    專家認(rèn)為，盡管二線城市房價仍未到“發(fā)燒”地步，但不能忽視投資投機(jī)需求增加、房價上漲較快等問題。二線城市對樓市調(diào)控不能置身事外。樓市調(diào)控是要抑制投資投機(jī)、保障居民基本住房需求，在這一基本點(diǎn)上沒有一、二線城市之分。