京滬深：開發(fā)商堅守高房價 制造供應趨緊假象

   　一邊是持續(xù)走低的樓市成交量，一邊是依然居高不下的房價。進入七月，樓市的博弈氣氛愈發(fā)濃厚。記者從北京、上海、深圳等地的多家機構(gòu)獲悉，由于成交量的持續(xù)走低，京滬深三地樓市庫存略有上升，消化周期延長。專家認為，樓市庫存未出現(xiàn)大幅度激增，與開發(fā)商有意“磨洋工”放緩開發(fā)節(jié)奏，造成供應趨緊等假象進而堅守高房價密切相關。目前，庫存量正在由底部緩慢回升，但尚未達到影響企業(yè)運營安全的程度。

　　北京：推盤量驟降 商品住宅庫存略增

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，北京4月還有42個項目推出，但5、6兩月推盤量驟然下降，每月20余個項目開盤，6月新增供應套數(shù)相比新政出臺前的4月下降了20%。截止到7月21日，有10個項目開盤，雖然還有10余個項目計劃在7月剩余的兩個推出，但開盤項目總量將難以達到預期開盤的34個項目。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍告訴《經(jīng)濟參考報》記者，商品住宅庫存量的大小取決于樓市供需關系變化，在調(diào)控政策出臺前，樓市投資、投機消費盛行，旺盛需求導致樓市呈現(xiàn)供不應求的市場格局，供應不足的缺口由庫存補足，商品住宅庫存量逐步回落，低回落至87000套左右。目前受調(diào)控作用，雖然對購房需求產(chǎn)生了強勁的抑制，但供應層面同樣受到了影響，由于銷售速度的下降導致新盤推出的放緩，在供需雙雙回落之下，商品住宅庫存增加也并不明顯，調(diào)控百余日以來的5、6兩月累計增加了2000套。

　　據(jù)介紹，北京樓市庫存量高的階段是2008年11月，2010年6月末以北京樓市9萬套庫存量相比2008年11月末商品住宅近15萬套的庫存量，已減少了6萬套，其中大部分是上輪調(diào)控松動后，樓市供應“青黃不接”，庫存量被大量消化所致。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，已售出的6萬套庫存住宅中，有4萬套是在2009年6月前消化的，這4萬套的消化周期為7個月，而2009年6月末至2010年6月末的一年時間，樓市庫存減少了2萬套。

　　在開發(fā)商減少供應量的同時，房價依然堅守高位。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，新政出臺以來，北京共有65個樓盤推出了后期新項目，除大興區(qū)的兩項目因區(qū)域供應量大、競激烈，下調(diào)項目售價外，還有萬科中糧假日風景 (論壇 新聞)、藍岸麗舍、新華聯(lián)運河灣三個項目停漲，其余60個項目均對開盤報價進行了不同幅度的上調(diào)，平均漲幅近三成。

　　上海：成交量下降過半 住宅可售量漲20%

　　和北京的情況相類似，由于成交的持續(xù)走低，上海樓市庫存量略有上升。數(shù)據(jù)顯示，上海上半年新房成交29652套，對比去年上半年和下半年的78337套、83320套，下滑幅度達63%、65%。而21世紀不動產(chǎn)等中介機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，上半年二手房共成交6.91萬套，也較去年上、下半年分別下降50%和57%。而上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%。

　　截至7月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計的可售一手商品住宅達589.8萬平方米(41753套)。如果按照2009年年中商品住宅近200萬平方米的月銷售量計算，目前上海一手商品住宅庫存夠銷售3個月；如果按照近兩個月的銷售水平———40萬平方米計算，至少還需14個月。

　　根據(jù)新的統(tǒng)計，受新出臺政策影響，上海商品住宅可售量較新政前上漲幅度接近20%，成交量低位徘徊。截止到上周，2010年周均成交面積為24.2萬平方米，而2009年周均成交面積卻高達50.2萬平方米。

　　二手房方面，截至7月27日，上海網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計的備案掛牌二手房源達到1572萬平方米(137977套)，創(chuàng)歷史新高。

　　根據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團測算，上海一手商品住宅每套均價約260萬元。按照工薪家庭每年7萬元的收入標準測算，一個工薪家庭要想在上海買一套房子，不吃不喝也要整整37年才能買得起。薛建雄認為，開發(fā)商有意放緩開發(fā)節(jié)奏，造成供應趨緊假象，這是房價居高不下的主要原因。

　　上海中原研究咨詢部龔敏表示，三季度進入傳統(tǒng)樓市淡季，在政策撲朔迷離階段，開發(fā)商通過減少供應防御過度降價屬于正?，F(xiàn)象。預計供應復蘇至少要到9月份才能來臨。

　　深圳：開發(fā)商“磨洋工”放緩項目入市步伐

　　和北京、上海相比，深圳的商品住宅庫存量則相對偏低。深圳市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)顯示，截至7月23日，全市新房可售房源為29623套、346萬平方米。雖然庫存相對較少，但由于成交面積一直在低位運行，消化庫存周期延長。統(tǒng)計顯示，截止到上周，2010年深圳商品住宅周均成交面積為4 .8萬平方米，而2009年周均成交面積高達12.4萬平方米。

　　記者了解到，面對前景不明朗的樓市環(huán)境，深圳開發(fā)商也放緩在建項目的入市步伐。據(jù)深圳市規(guī)劃國土委統(tǒng)計，今年上半年，商品房竣工面積198.22萬平方米，同比增長20.6%；商品房新開工面積273.05萬平方米，同比增長22.4%。然而在竣工面積大幅增加的情況下，深圳樓市的有效供應并沒有隨之增加，反而是大幅減少。根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年上半年全市住宅推售面積133.6萬平方米，同比大幅減少四成多，推售套數(shù)為16452套，同比減少31.2%。

　　深圳社科院城市營運主任高海燕說，遇到市場不好的情景，開發(fā)商會調(diào)節(jié)項目建設、新盤入市的節(jié)奏，“磨洋工”的情況很常見，這是很多開發(fā)商應對調(diào)控的“理性選擇”。

　　記者曾致電多個房地產(chǎn)開發(fā)商專家的說法進行求證，但并未得到正面答復。

　　中原集團研究董事程澐認為，在住宅需求急速萎縮的情況下，開發(fā)商大都采取“慢開盤、低銷售”的經(jīng)營策略，在不降價的同時，通過放緩開盤速度試探市場反應，然后再決定房價漲跌。

　　D T Z戴德梁行近日發(fā)布的報告也指出，未來一段時間內(nèi)，國內(nèi)房價回調(diào)幅度有限，依據(jù)在于當前各城市的房地產(chǎn)庫存量。2009年房地產(chǎn)庫存峰值時期，大部分城市去庫存化時間在12個月以上，個別城市高達32個月。而目前上海、廣州及長沙呈負庫存狀態(tài)，深圳及武漢庫存積壓稍顯過剩，去庫存時間分別為8.6個月及11.2個月，而北京的去庫存時間為2.3個月。因而房價波動幅度有限，一線城市或?qū)⑾抡{(diào)20%-25%，二線城市或?qū)⑾抡{(diào)15%-20%。